GİRİŞ
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu madde 351'de kendine yer bulan ve kira ilişkisini dava yolu ile sonlandırma usullerinden biridir. Buna göre ilgili düzenleme ; yeni edinilen kiralanan eğer bir kira sözleşmesi ile kiracı tarafından kullanılıyorsa yeni malik- kendisinin veya kanunda yazılan kişilerin- gerek işyeri gerek konut ihtiyacının varlığını ortaya koyarak ikame edeceği tahliye davası ile kira ilişkisini sonlandırabilir.
TMK madde 351;
1-)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
2-)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere eğer yeni bir konut yahut işyeri iktisap edildiğinde eğer iktisap edilen bu taşınmazda bir kiracı var ise yeni malik iktisap edilen kiralananı kullabilmesi için öncelikle bir dizi işlemi birlikte gerçekleşmesi gerekecektir.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMANIN ŞARTLARI
TBK madde 351'e göre yeni malikin ihtiyacını ortaya koyacağı bir davadan önce değinilmesi gereken ilk husus TBK madde 310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi durumunda, el değiştirmenin kira sözleşmesine etkisidir.
TBK madde 310'a göre ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' İlgili düzenlemenin de açıkça gösterdiği üzere kira sözleşmesi; kiralanın el değiştirmesi ile sonlanmaz, kiralananı yeni edinen kişi eski kiralayanın yerine geçerek sözleşmesinin tarafı olur. Eski malik ile akdedilen sözlşemeyi feshetmek isteyen yeni malikin bir dizi usuli işlemleri yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi halde tıpkı devraldığı malikin bağlı olduğu gibi kira sözeleşmesi ile bağlı hale gelecektir. Kaldı ki yeni malik kiracının tahliyesine kadar giden süreç boyunca kira sözleşmesinin hükümleri ile bağlıdır.
TBK madde 351 ' e göre yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının edinilen konuta veya işyerine ihtiyaç duyması gerekmektedir. Bu ihtiyaç yeni malikin kendi ihtiyacı ile sınırlı olmayıp eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de ihtiyacının var olması durumunda TBK madde 351 göre yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilme imkanı vermektedir. Kanun metninde yazılı altsoy tabirinden kişinin çocuğu, torunu, torunun çocuğu olduğunu; üstsoy tabirinden ise anne- babası, büyükanne-büyükbaba ve onların babası gibi soyağacının yukarı doğru giden uzantısı olarak açıklamak mümkündür. Peki kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler kimdir? TBK madde 350'nin gerekçesinde TMK madde 364' e atıf yapılmaktadır. Buna göre yoksulluk nafakası talep edebilecek kişilerin ihtiyaç duyması halinde yeni malik bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebi ile kiracıya karşı tahliye davası açabilmektedir. Dar anlamda TBK madde 351'de sayılanlar dışında yoksulluk içinde kardeşlerin bakmakla yükümlü olunan kişiler olduğunu söylemek mümkündür.
Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan dolayı ihtiyacını ortaya koyan bir dava açmadığı veya belirlenen sürelerde dava açamadığı takdirde kiracının kira bedelini ödemediği takdirde temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir, kiracıdan alacağı usulüne uygun bir tahliye taahhütnamesi ile takibe girişebilir nihayet ilerleyen tarihlerde gerekli usuli şartları sağlayarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
1.Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananı Tahliye Ettirebilmesi İçin İhtiyacın Samimi, Gerçek Ve Zorunlu Olması Gerekir
Kiralananın sonradan edinilmesi nedeniyle bir tahliye davası açılmak isteniyorsa öncelikle yeni malik bu ihtiyacı ispat etmelidir. Hatta bu ihtiyacın zorunlu ve samimi olması da şarttır.Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır. Nitekim Yargıtay vermiş olduğu kararlarda kiraya verenin kirada oturuyor olmasını başlı başına bir ihtiyaç sebebi olarak görmüştür.(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E. , 2018/2136 K.).
Kiralayanın veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının doğmuş olması gerekmektedir. Gelecekte gerçekleşmesi muhtemel bir ihtiyaç için tahliye davası açıldığı takdirde davanın red ile sonuçlanmasını bekleyebiliriz. Örneğin henüz evlilik için hazırlıkları başlanmayan çocuğu için açılan bir davada Yargıtay İhtiyacın gerçek olmadığı sonucuna varmışsa da Ankara Bölge Adliye Mahkemesi düğün davetiyesinin basılması, düğün salonunun tutulması gibi hareketlerin var olması halinde evlilik ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu göstereceğine hükmetmiştir.( Ankara BAM 15 HD. 2018/ 107 K.)
Kiralananı iktisap eden malik kiralanan konutu yazlık olarak da kullanmayı tercih edebilir, kiralananı yılın belli dönemlerinde kullanılıyor olması ihtiyacın sürekli olmadığı anlamına gelmeyecektir. Nitekim Yargıtay ''Yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirildiğinden davacının yazlık ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi isteminin kabulü gerekip kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine ilişkin savunmaya itibar edilemeyeceği'' şeklinde hüküm kurmuştur. (Yargıtay 6. HD. 2014/13336 E., 2015/39 K.)
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan davalarda davalı taraf / kiracı çoğu zaman yeni malikin taşınmazı muvazaalı olarak iktisap ettiğini. Eski malik ile yeni malik arasındaki satışın gerçek bir satış olmadığını kiracının tahliyesini sağlayabilmek adına gerçek iradelerini gizleyerek bir satışın gerçekleştirdiklerini beyan etmektedirler. Ancak Yargıtay 'ın yerleşik uygulamaları göstermektedir ki kiracının muvazaalı satış iddiası tahliye davasında dinlenmeyecektir. Bir başka deyişle, kiracının kendisi aleyhine açılan tahliye davasında önceki malikle yeni malik arasında gerçekleşen satış işleminin muvazaalı olduğu yönündeki itirazları mahkeme tarafından dikkate alınmayacaktır (Yargıtay 3. HD., 2017/7856 E.. 2017/17821 K.)
Yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları verdiğimiz örneklerle elbette sınırlı değildir. Bahse konu ihtiyaç yeter ki samimi, zorunlu ve sürekli olsun ve açılan davada gerekli ispat vesikaları ile ispatlanabilsin.
2.Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Açacağı Tahliye Davasında Taraf Ehliyeti
TBK madde 351'de '' kiralananı sonradan edinen kişi'' denmektedir. Buna göre göre edinme en yaygın şekli ile taşınmaz satış sözleşmesi ile (satın alma) ile gerçekleşebilir, cebri icra sonucunda ihale ile satın alınma yoluyla veya bağışlama yoluyla da edinilmiş olabilir. Diğer taraftan anlaşmalı boşanma protokolü neticesinde konutun veya işyerinin kendisine bırakılan eş de mahkeme kararının kesinleşmesi ile konut veya çatılı iş yerinin yeni maliki olur.
Kiralananı birden fazla kişi edinmiş olabililir. Buna göre paylı mükliyete tabi konut ve çatılı işyerlerinde edinimin gerçekleşmesi ile birlikte pay ve paydaş çoğunluığu sağlanarak ihtarname gönderilmeli ve akabinde dava yine pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılmalıdır. Elbirliği ile mülkiyet halinde ise ortakların oybirliği ile bu işlemler gerçekleşmelidir.
Şirketin yeni edindiği bir taşınmaz sebebi ile şirketin ihtiyacının varlığı göz önünde bulundurularak yeni malikin gereksinimi sebebi ile tahliye davası açılabilirken, şirketin edindiği bir çatılı iş yeri için şirketin ortağının ihtiyacı öne sürülerek ihtiyaç sbeebi ile tahliye davası açıldığı takdirde davanın reddedilmesi gerektiği yöünde Yargıtay içtihatları mevcuttur.
Görüleceği üzere çeşitli sebeple ile konut veya çatılı işyeri üzerinde mülkiyet hakkı veya TBK madde 311'e atıfla kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkilyen bir ayni hak (örneğin intifa hakkı) kazanan kişi bu davanın davacı tarafında kendine yer bulabilir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açacağı tahliye davasında davalı ise kira sözleşmesinin tarafı veya taraflarıdır. Kira sözleşmesinde kiracı birden fazla kişi ise gerek bir aylık hak düşürücü sürede gönderilecek ihtarname gerekse de açılacak tahliye davası bütün kiracılar muhatap alınarak yürütülmelidir.
3.Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Açacağı Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır ?
TBK madde 351' e göre konut veya çatılı işyerini edinen yeni malikin, dava konusu yerden kiracıyı tahliye edebilmesi için bir dizi usuli işlemleri gerçekleştirmesi gerekmektedir.
Taşınmazı edinen malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde taşınmazı edindiğini ve ihtiyacını belirten ihtarnameyi kiracı veya kiracılara tebliğ ettirmesi gerekmektedir. Burada önemli olan husus ihtarnamenin bir ay içinde keşide edilmesi değil bir aylık süre içinde- edinme günü de dahil olmak üzere- tebliğ edilmesi gerektiğidir. Yeni malik ihtarnameyi bir ay içinde kiracıya tebliğini sağladıktan sonra iktisap tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Altı ayın geçmesi ile birlikte sözleşmenin sonuna kadar tahliye davası açılması mümkündür.
Yeni malikin gereksinimi sebebi ile açılacak tahliye davasında yeni malike tanınan ikinci bir dava açma süresi kanun maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre yeni malik TBK’nın 351/2’nci , dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir düzenlemesi ile iktisap eden kişiye dava açma süresi olarak bir alternatif hak tanımıştır.
Örnek vererek somutlaştırmak gerekirse yeni malik; 02.01.2020 tarihinde taşınmazı satış suretiyle iktisap etmiş, yeni malik tapu dairesinden çıkıp aynı gün keşide ettiği ihtarnameyi en geç 02.02.2020 tarihine kadar tebliğ ettirmesi gerekmektedir. Yeni malik 03.07.2020 tarihinde ihtiyacını öne sürerek tahliye davası açabilir. Örnekte kira bitim süresinin 04.04.2020 olduğu varsayımında ise yeni malikin TBK madde 351/2 'ye göre herhangi bir ihtarname tebliğ ettirmeksizin 04.04.2020 - 05.05.2020 tarihleri arasında ihtiyacını öne sürerek tahliye davası açabilir.
4. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Açacağı Tahliye Davasında Arabuluculuk
5 Eylül 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı kanunu 37. maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Anılan düzenlemeye göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davalarından önce arabuluculuğa başvurma zorunlu hale gelmiştir. Buna göre dava açma süresi içinde kiraya veren zorunlu arabuluculuğa başvurmadan yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açması halinde açılacak dava, dava şartı noksanlığı nedeniyle reddedilecektir.
5. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Açacağı Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açacağı tahliye davasında yetkili mahkeme dava konusu kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak dava konusu itibari ile taşınmazın aynına ilişkin olmadığından sözleşmenin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
