Konut ve işyeri fiyatlarında son yıllarda gerçekleşen dikey yönlü fiyat artışları kira bedellerinin de artışına sebep olmaktadır. Konut ve işyeri sahipleri kira bedellerinin rayiç bedelin altında kaldığından bahisle kiracıları ile kira bedeli konusunda ile yeni sözleşmeler akdetmekte, şartları varsa kira tespit davası ikame etmekte yahut halihazırda konut ve işyerini kullanan kiracılarını tahliye etmenin yollarını aramaktadır. Yazımızda kira bedelini ödemeyen kiracıya yönelik başlatılan ilamsız tahliye yolundan bahsedilecektir (İcra İflas Kanunu md. 269- 269 d) Kira süresinin sona ermesi sebebi ile ilamsız tahliye konusunda bilgi sahibi olmak için tahliye taahhütnamesi adlı yazımıza göz atabilirsiniz .
- GENEL OLARAK
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu madde 299 vd. da düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi TBK md. 299’da tanımlandığı üzere ivazlı yani karşılıklı edimler içeren bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin zorunlu unsurlarından biri bedeldir. Kira sözleşmesinden bahsedilmemiz için mutlaka bir kira bedelinin belirlenmiş olması gerekmektedir. TBK md. 299 bize kira sözleşmesinin tanımını vermektedir.;
‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
Kira sözleşmesinin bedel ödeme borcu altında bulanan tarafı olan kiracı kira borcunu hiç ödemez, eksik öder veya zamanında ödemez ise temerrüde düşecektir. Kiraya veren TBK md. 315’te yer alan sürelere ve usule riayet ederek genel hükümler çerçevesinde yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ikame edebileceği gibi İİK md. 269 ve 269d maddeleri öngörülen usul ile daha hızlı bir şekilde kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir.
- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE İLAMSIZ TAHLİYE
İcra ve İflas Kanunu 269. ve 269d maddelerinde düzenlendiği üzere; kiralayan, borçlu kiracının kira bedelini ödememesi durumunda yalnızca kira bedelinin ödenmesini amaçlamayıp bunun yanında kiracının taşınmazdan tahliyesini de talep ediyorsa başvuracağı ilamsız icra yolu kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi yoludur. Diğer icra hukuku yazılarımızda da görüleceği üzere icra işlemleri alacaklının veya vekilinin icra dairesini ileteceği bir takip talebi ile başlayacaktır.
İcra dairesine iletilen takip talebinde kiraya veren, ödenmeyen kira bedelini kiracının kiralanandan tahliyesini istiyorsa bu hususu mutlaka takip talebinde belirtmesi gerekmektedir. Aksi halde Yargıtay kararlarında görüleceği üzere alacaklı/kiraya verenin tahliye talebinin olmadığını kabul ederek itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası sonucunda her ne kadar kiracının temerrüdü tespit edilmiş olsa dahi mahkeme tahliye kararı veremeyecektir.
‘’Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir. Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır’’ (Yargıtay 8. HD 2017/13162 E.)
Takip talebinin ulaştığı icra dairesi takip talebindeki kayıtlara göre bir ödeme emri düzenler. Uygulamada Örnek 13 olarak adlandırılan ödeme emrinde diğer ilamsız takiplerde olduğu gibi alacaklı ve borçluya ait bilgiler, borç miktarı, ödemenin yapılacağı banka hesap numarası, varsa sözleşme bilgileri ve ihtar bölümü yer almaktadır.
B.1.İTİRAZ EDİLMESİ
Düzenlenen ödeme emri borçluya usulüne uygun biçimde tebliğ edildikten sonra kural olarak kiracı/borçlu yedi (7) gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Diğer takip yollarından farklı olarak da kiracıya takibe konu borcu ödemesi için otuz (30) günlük ödeme süresi verilir. Görüleceği üzere kendisine ödeme emri tebliğ edilen kiracının önünde iki yol vardır. Kiracı ya itiraz hakkını kullanacak ve takibi durduracak veya ödeme yaparak icra takibini sonlandıracaktır. Genel haciz yolu ile takipten farklı olarak yapılan itirazın niteliği bu takip yolunda önemlidir. Kiracı/borçlu temelde iki farklı itirazda bulanabilir. Bunlar;
- Kira sözleşmesine ve imzaya itiraz
- Kira sözleşmesi dışındaki itirazlar( borca, faize vb.)
Ödeme emri tebliğ edilen kiracı sözleşmeye itiraz etmesi durumunda kiracı/borçlu alacaklı ile aralarında kira ilişkisini inkar etmiş sayılacaktır. Kiracı kira akdini inkar etme yoluna gidecek ise bu itirazını açık bir şekilde yapmalıdır (İİK md. 269/II,c,2). Kiracının sözleşmeye itiraz etmesi halinde alacaklı/kiraya verenin elinde noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış bir sözleşme yoksa alacaklı/kiraya veren artık icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açamayacaktır. Alacaklı/kiraya veren alacağına kavuşmak ve tahliyeyi gerçekleştirebilmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açması gerekecektir.
Ancak borçlu/kiracı kira sözleşmesine itiraz etmeyip kira akdi dışındaki sebepler ile itiraz ederse- kira borcunun bulunmadığı gibi- takip yine duracaktır. Ancak artık kiracının takibe konu sözleşmeyi ikrar etmesi sebebi ile İcra Hukuk Mahkemesi’nde alacak ve tahliye talepli itirazın kaldırılması davası ikame edilebilir. İtiraz edilmeyen sözleşme neticesinde ikame edilen itirazın kaldırılması davasında İcra Mahkemesi’nde kira sözleşmesi artık inceleme konusu yapılamaz ve borçlu/kiracı itirazını ancak İİK md. 68’deki belgeler ile ispatlayabilir.
İtirazın kaldırılması ve itirazın iptali davaları adlı yazılarımızda da değinildiği üzere ödeme süresinin üzerinden altı ay içinde itirazın kaldırılması veya bir yıl içinde ikame edilmesi gerekmektedir. Altı ay ve bir yıllık süreler hak düşürücü olup yargılama sırasında hakim tarafından resen gözetilir.
B.2. ÖDEME YAPILMASI
Ödeme emri kendisine tebliğ olan borçlu/kiracı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapabilir. Ödeme yapması durumunda alacaklı alacağına kavuşur ve kiracının tahliyesini İcra Mahkemesi’nden bu takibe dayanarak isteyemez.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus kiracının ödeme emrinde geçen asıl alacağını tamamını ödemesi ancak kira borcunun faizi, vekalet ücreti, icra giderleri gibi ferilerin ödenmemesi halinde tahliyenin mümkün olup olmadığıdır. Yargıtay’ın istikrarlı kararları göstermektedir ki; kiracının asıl kira borcunu ödeyerek temerrütten kurtulacağını artık tahliyenin talep edilmeyeceğini ancak alacaklı/kiraya verenin bahsedilen feriler sebebi ile haciz yolu ile alacağına kavuşabileceği yönündedir.
B.3. İTİRAZ EDİLMEMESİ VE ÖDEME YAPILMAMASI
Borçlu alacaklı süresinde kira akdine veya kira akdi dışındaki bir sebep ile itiraz etmemiş ise takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Kiracı/borçlu ödeme süresi içerisinde (30 gün) içinde ödeme yapmadığı takdirde otuz gün sonunda alacaklı/kiraya veren kiracının mallarının haczini icra dairesinden talep edebilir. Genel Haciz Yolu ile takipte olduğu gibi kira alacağı için haciz, satış, paraların paylaştırılması işlemleri uygulanabilir.
İtiraz edilmediği ve borcun da ödenmediği takdirde alacaklı/kiraya veren kiracının tahliyesini sağlayabilmesi için ihtar süresinin bitiminden itibaren altı (6) ay içinde İcra Mahkemesi’nden talep etmelidir.
- SONUÇ
Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi yolu; borcunu ödemede temerrüde düşen kiracının tahliyesinin sağlanması ve kira alacağına kavuşmada en süratli yol olarak karşımıza çıkmaktadır. İkinci olarak Kiracının tahliyesinin sağlanmasında başvurulan TBK md. 352’de düzenlenen ve uygulamada ‘’iki haklı ihtar sebebi ile tahliye’’ ile anılan dava yolunda, girişilen icra takibi haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
Kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi uygulamada sıklıkla kullanılan ve teknik detayların yoğun olduğu bir ilamsız icra türüdür. Takip talebinin hazırlanmasından tahliyenin gerçekleştirilmesine kadar kiraya verenlerin, ödeme emrinin tebliği ile birlikte devam eden süreçte kiracıların dikkat etmesi gereken birden çok husus bulunmaktadır.
Av. Alper Şeref GÜLER
