Kira sözleşmesi en temel tanımı ile kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanmasını bedel karşılığı kiracıya bırakmasıdır. Kira sözleşmesi taraflar arasında kurulurken bedel belirlenir, bedel kira sözleşmesinin asli unsurlarındandır. Gayrimenkul sahibi ile kiracı kira sözleşmesini akdettiği sırada bir kira artış oranı belirlemiş olabilirler. Ancak belirlenen kira artış oranı değişen ekonomik gelişmeler ile birlikte rayiç kira bedelinin çok altında kalmış olabilir. Tersini düşünmek de mümkündür ; kira sözleşmesinde yazılı oran nispetinde yapılan artış neticesinde kira bedeli, rayiç bedelin çok üstünde kalmış olabilir. Bu sebeple hem kiraya veren hem kiracının kira bedelinin belirlenmesi konusunda mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir.
- HUKUKİ DÜZENLEME
Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu 299 – 378. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yazımızın konusu oluşturan konut ve çatılı işyerleri kirasında uygulanacak hükümler ise TBK 339 – 356. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira bedeli, sözleşme kurulurken serbestçe belirlenir, sözleşme kurulurken kira bedelin belirlenmesinde hukukumuzda bir sınırlama yoktur. Ancak kira bedeline uygulanacak artış oranında TBK’da yer alan kısıtlamalar mevcuttur. Bu konudaki genel sınırlama TBK madde 344'te yer almaktadır.
Türk Borçlar Kanunu madde 344/1;
‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır’’
Kanun hükmü uyarınca kira bedeline yapılacak olan artış; oniki (12) aylık TÜFE ortalamasını geçmediği takdirde geçerlidir. Örnek vermek gerekirse 01 Temmuz 2021 tarihinde yenilenecek kira sözleşmesinde TÜİK verilerine göre uygulanması gereken artış oran %14,55 tir. Taraflar kira sözleşmesini akdettiği sırada artış oranı %20 belirlemiş olsalar dahi 01/07/2021 tarihi itibari ile uygulanacak maksimum kira artış oranı %14,55’tir.
Ancak artan enflasyon oranları ve konut fiyatlarında beklenmedik yükseliş neticesinde; kanun koyucu 7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konut kiralarında kira artış oranına %25 nispetinde bir üst sınır uygulaması getirmiştir.
Yapılan yeni düzenleme ile 11/06/2022 – 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde konut kiralarında uygulanacak maksimum kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Yapılan düzenlemenin belirli bir tarihi kapsadığını ve sadece konut kiralarında geçerli olduğunun altını çizmek gerekir. İşyeri kiralarında ve 02/07/2023 tarihinden sonraki dönemde yenilenen kira dönemlerinde ilgili kanun hükmünün uygulanmayacağını söyleyebiliriz. İlgili kanun hükmü şu şekildedir;
‘’Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır’’
7409 sayılı Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile getirilen düzenlemenin ikira tespit davalarında kira artış oranının belirlenmediği sözleşmelerde uygulanacağının, kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlendiği ve 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmeleri hakkında açılacak kira tespit davaları bakımından bir düzenlemeye gidilmemiştir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR?
Kira bedelinin tespiti davası halk arasındaki adıyla kira tespit davası uygulamada sıkça başvurulan bir dava türüdür. Kira tespit davası uygulamada daha çok ev sahipleri tarafından açılan bir dava olmasına karşın kiracıların da kira tespit davasını açabileceğinin altını çizmek gerekir.
Kira bedelinin emsallerinin altında yahut üstünde kaldığı iddiasında bulunan taraf Türk Borçlar Kanunu madde 344 ve 345 ‘e göre dava açarak kira bedelinin emsallerine yakın bir miktara getirilmesini mahkemeden talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. ve 3. fıkrasında kira artış oranının belirli olup olmaması ve kira süresinin 5 yıldan uzun olup olmaması durumuna göre uygulanacak hükümler farklılık göstermektedir. Bu çeşitli durumları inceleyecek olursak;
- Kira artış oranını belirlenmemiş olması ve kira süresinin 5 yılın altında olması durumu;
Türk Borçlar Kanunu 344/2’de düzenlenen durumdur. İlgili hüküm şu şekildedir;
‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir’’
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak her davada olduğu gibi kira tespit davası açmada da hukuki yararın var olması gerekmektedir. Kira artış oranın bulunduğu bir yıllık kira sözleşmesinin henüz ilk yılında kira tespit davası açılmasında hukuki yarar yoktur. Ancak kira artış oranının bulunmadığı bir sözleşmenin varlığında hukuki yararın varlığı kabul edilir ve taraflardan biri kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Bu ihtimalde 5 yılın geçmesine gerek yoktur. Mahkeme yapacağı inceleme neticesinde kiralananın emsallerine uygun olarak bir tespitte bulunacaktır. Ancak mahkemenin, kanun hükmü gereğince , belirleyeceği oran bir önceki yılın TÜFE artış oranı üzerinde olamaz. (Konut kiralarında 11/06/2022 – 01/07/2023 tarihleri arasında ise bu oran %25 olacaktır)
- Kira artış oranını belirlenmiş olması ve kira süresinin 5 yılın altında olması durumu;
Kira bedeline uygulanacak artış oranı taraflarca, oniki aylık TÜFE ortalamasının aşmayacak şekilde belirlenmiş ve kira süresinin de 5 yılın altında olması durumunda kira bedelinin tespiti talep edilemeyecektir.
- Kira süresinin 5 yılın üstünde olması durumu;
Türk Borçlar Kanunu 344/3’de düzenlenen durumdur. İlgili hüküm şu şekildedir;
‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’’
Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmesi üzerine açılacak olan davada kira artış oranının belirli olup olmamasının bir önemi yoktur. Kira artış oranı belirli olsun yahut olmasın sözleşmenin kurulmasından itibaren 5 yıl geçmesi durumunda artık kira bedelinin tespiti davası açılabilir. 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkeme; kira bedelini tespit ederken emsal kira bedellerini araştıracak bölgedeki değişmeler göz önüne alınacaktır, kiralananın durumu göz önüne alınacaktır. Aslında kiralanan yeniden kiraya verilseydi hangi bedel ile kiraya verilecekti sorusunun cevabı aranacaktır. Belirlenen bedel üzerinden -Yargıtay uygulamalarına göre geçirilen kira yılı dikkate alınarak- hak ve nefaset indirimi yapılarak yeni kira bedeli belirlenecektir. Görüleceği üzere 5 yıldan önce açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında mahkeme 12 aylık TÜFE oranı ile sınırlı iken 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde mahkeme TÜFE oranı ile sınırlı değildir.
- Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi durumu;
Türk Borçlar Kanunu 344/4’de düzenlenen durumdur. İlgili hüküm şu şekildedir;
‘’Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır’’
Kira sözleşmesi akdedilirken kira bedeli TL dışında herhangi bir para birimi ile belirlenebilir. Sözleşemede kira artış oranı belirlenmiş olsun veya olmasın, kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise kira başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası açılamayacaktır. Kanun hükmünde de geçtiği üzere TL ‘nin belirlenen para cinsine karşı olağan dışı bir şekilde değer kaybetmesi üzerine TBK md. 138 ‘de yer alan ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ gerekçe gösterilerek 5 yıldan önce de kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira bedelinin tespiti davasının ikame edilme zamanının mahkeme tarafından verilecek hükmün sonuçlarına etkisi vardır Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesinde bu durum hüküm altına alınmıştır.
- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir
- Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespitini mahkemeden talep ederken, mahkeme tarafından verilen hükmün hangi kira yılından itibaren geçerli olacağı ilgili kanun hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre yeni dönemde kira bedelinin tespitini isteyen taraf yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce kira tespit davası açarsa veya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı ihtarda bulunursa yeni dönemde açılacak dava sonucunda verilen hüküm geçmişe dönük olarak etki sağlayacaktır. Örnek vermek gerekirse ; 01/06/2021 tarihinde yeni kira döneminin başlayacağı varsayımında kiraya veren 01/05/2021 günü kira artışı yapılacağına dair ihtarnameyi tebliğe çıkarmış ve 26/01/2022 tarihinde de kira tespit davasını ikame etmiş olsun. Yargılama sonunda tespit edilecek miktar yeni kira dönemi olan 01/06/2021 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
İhtarname olmaksızın yeni kira döneminden en geç 30 gün önce kira bedelinin tespiti davası ikame edildiği takdirde verilen hüküm yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
TBK m. 345/3’e göre, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Kira sözleşmesinin tarafları, yeni kira döneminde kira bedelinin artacağına karar vermiş olmakla birlikte, artış oranını belirlememiş olabilirler. Bu durumda kiracı beklenmedik bir artışla karşı karşıya olmadığından, tespit davası yeni kira dönemine 30 gün kala açılmamış veya karşı tarafa bildirimde bulunulmamış olsa dahi yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde tarafalar arasında HMK md. 17 ‘ye göre yetki sözleşmesi yapmaları durumunda yetki sözleşmesinde gösterilen yer mahkemesi yetkilidir.
Av. Alper Şeref GÜLER
