GİRİŞ
Ülkemizde imar düzeninin sağlanması ve yapılaşmanın belli bir düzen, estetik ve sağlık koşulları dahilinde gerçekleşmesini sağlamak amacıyla birden fazla düzenleyici işlem tesis edilmiştir. Yeni bir yapının varoluş aşamasından, yapının tadilata alınmasına hatta yapının yıkımına kadar bireylerin uyması gereken yükümlülükler bulunmaktadır.
Bireylerin uyması gereken bu yükümlülükler başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere birden fazla kanun, yönetmelik ve idarenin diğer adsız işlemlerinde yer almaktadır. 6 Şubat 2023'te gerçekleşen Kahramanmaraş merkezli deprem bize bir kez daha imar mevzuatına uymanın önemini göstermiştir.
İmar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapıların ne gibi sonuçlara sebebiyet verdiğini çok acı bir biçimde görmüş bulunmaktayız. Bu sebeple yazımızda öncelikle genel sağlık ve kamu düzeni açısından çok önemli bir noktaya gelmiş olan 'hukuka aykırı yapı'nın tanımı üzerinde durulacak, daha sonra hukuka aykırı yapıyı tespit eden idarenin ne gibi işlemler yapabileceği ve bu işlemleri nasıl yapması gerektiği, yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra muhatapların neler yapması gerektiği, yapı tatil zaptının iptalinin nasıl sağlanacağı anlatılacaktır.
Yapı tatil zaptı ile beraber muhataba kesilen imar para cezasına nasıl itiraz edileceği, iptal talep edilmeyen veya iptal talebinin reddedilmesi halinde hukuka aykırı yapının yıkımının nasıl yapılacağı, imar para cezasının ödenmemesi halinde idarenin bu alacağını nasıl tahsil edeceği konusunda sitemizde yer alan '' Gayrimenkul ve Kira Hukuku'' bölümündeki diğer yazılara da göz atabilirsiniz.
YAPI NEDİR?
Hukuka aykırı yapının tanımını yapmadan önceden 3194 sayılı kanunda ''yapı'' nın nasıl tanımlandığına bakmak gerekir. Yazımızın konusunu oluşturan yapı tatil zaptı'nın tanzim edilebilmesi için için öncelikle bir yapıdan bahsedebilmemiz gerekmektedir Buna göre;
İmar Kanunun “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde; “ Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Buna göre yapı sınıfa girmeyen inşai eserler ve inşai elemanlar hakkında yapı tatil zaptı düzenlenemeyecektir. Yargı organları önüne gelen uyuşmazlıklarda çoğu zaman dava konusu yapılan inşai eser ve eklentinin 'yapı' olarak değerlendirilip değerlendirilemeyecği yönünde yorumda bulunmuştur. Danıştay'ın önüne gelen uyuşmazlılarda vermiş olduğu kararlardan hareket edecek olursak;
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kıyıda yapılan istinat duvarı, taş merdivenler, açık beton teras, kapısı açık demir parmaklık, bahçe ve taş iskelenin, imar kanunu kapsamında yapı , imar kanunu kapsamında yapı niteliğinde olması ve ruhsatsız yapıldığının anlaşılması (Danıştay 14. Dairesi, 08.05.2018 tarihli; E:2015/109 K:2018/3341)
...işleme konu balkonların çıkma balkon niteliğinde olduğu ve niteliğinde olduğu ve kapatılması suretiyle yeni ve fazladan bir alan kazanıldığı ve tadilatın taşıyıcı unsurları etkilediği, dolayısıyla imalatların ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu dolayısıyla imalatların ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu ve ruhsata bağlanmadığı (Danıştay 14. Dairesi, 19.04.2018 tarihli; E:2015/6674 K:2018/2917 )
Uyuşmazlık konusu olayda; davalı idarece Yapı Tatil Tutanağı ile tespit edilen "baraka"nın ebat ve nitelikleri ile imalata ait fotoğraflardan; söz konusu imalatın 3194 sayılı Yasanın 5. maddesinde tanımı yapılan "yapı" kapsamında olduğu anlaşıldığından…” (Danıştay 14. Dairesi 18.05.2016 tarihli; E:2014/3708 K: 2016/4139)
Baz istasyonu, yüzme havuzu, güneş enerjisi sistemi, konteyner, merdiven , sundurma , ATM gibi inşai eserlerin yapı olduğu çeşitli yargı kararları ile hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda da değinildiği üzere yapı tatil zaptını ancak hukuka aykırı yapılar hakkında düzenlenebilir. Hukuka uygun - hukuka aykırı yapı ayrımına girmeden önce inşai eserin yapı olması gerekiğini ve nelerin yapı sayıldığının cevabını Danıştay kararları ışığında cevap vermiş olduk.
HUKUKA UYGUN OLMAYAN YAPI NEDİR?
Bir yapının hukuka uygun yapı olarak tanımlanabilmesi için yapının inşasına yapı ruhsatı alınarak başlanması gerekmektedir. Yapının inşasının yapı ruhsatına uygun olarak yapılması ve nihayetinde yapı ruhsatına uygun olarak inşa edildiğinin idarece tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılması halinde yapının hukuka uygun olduğundan bahsedebiliriz.
Hukuka uygun olmayan yapı ise yukarıda sayılanın aksine; ruhsata tabi olmasına karşın ruhsat alınmadan inşa edilen, basit tadilatın ötesindeki inşai faaliyetlere ruhsat alınmadan girişilen, yapı ruhsatı alındıktan veya temel vizesi alındıktan sonra verilen sürede inşai faailiyete başlanmayan, inşai faaliyete başlamakla birlikte süresi içinde inşai faaliyetleri tamamlanmayan, yapı ruhsatı alınarak başlanılmasına karşın yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak inşa edilen , yapılaşma izni olmayan yerde inşa edilen, yıkılacak derecede tehlike arz eden yapıların hukuka aykırı yapılar olduğunu söyleyebiliriz.
Özetlemek gerekirse bireyler hukuka uygun bir yapı inşa etmek ve devamında hukuka uygun yapıyı kullanmak istiyorlar ise ;
- Öncelikle inşai eserin yapılacağı yerin yapılaşmaya açık olması gerekmektedir.
- Yapılaşmaya açık bir alanda ise ruhsata tabi olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir.
- Ruhsata tabi bir alanda inşai işlemler gerçekleşecek ise Yapı Ruhsatı Ekleri tamamlanmalı ve Yapı Ruhsatı alınmalıdır.
- İnşai faliyetlerin tamamı belirlenen sürede yapı ruhsatı ve eklerine uygun olarak yapılmalı ve tamamlanmalı
- Nihayetinde yapının tamamlanmasına müteakip yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığının idarece tespiti sonucu doğuran yapı kullanım izin belgesinini alınmalıdır
Görüldüğü üzere bir yapının imar mevuzatı ve hukuka uygun olduğundan bahsedebilmek için yapı ruhsatının olması önemli rol oynamaktadır. Ancak yaptığımız açıklamalar ruhsata tabi yerler ve yapı çeşitleri için geçerlidir. Unutulmamalıdır ki bir yapının inşasında ruhsat alınması asıldır. İmar Kanunun çeşitli maddelerinde ise istisnai olarak bazı yapılar ve yapının yapılacağı yer için için ruhsat şartı aranmamıştır
YAPI RUHSATININ ZORUNLU OLMADIĞI DURUMLAR NELERDİR?
İmar Kanunu'nda bulunan düzenlemelere yapı ruhsatının olmaması halinde de yapı hukuka aykırı sayılmayacak ve hukuka aykırı olduğundan bahisle bu yapılar hakkında yapı tatil tutanağı tanzim edilemeyecektir. Buna göre;
1-)Köylerde Yapılacak Bazı Yapılar
Köylerde yapılacak bazı yapılarda ruhsat şartının aranmayacağı İmar Kanunu madde 27 de hüküm altına alınmıştır. Buna göre;
İmar Kanunu madde 27; “ Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur”
İmar Kanunu madde 27'de açıkça gösterildiği üzere köylerde ticari amaç taşımayan konutlar, ahır kümes vb. gibi entegre tesis niteliğinde olmayan yapılar için ruhsat şartı aranmamaktadır. Ancak her ne kadar yapı ruhsatı alınmadan inşai faaliyetlere girişilmesi yapıyı hukuka aykırı statüsüne getirmese de köy yerleşim alanlarında yapılacak olan yapılarda da bir takım usuli işlemlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Buna göre yapının bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması, projelerinin incelenmesi ve köy muhtarının yapının yapılmasına dair yazılı izin vermesi gerekmektedir.
Nitekim Danıştay vermiş olduğu kararda yapının her ne kadar ruhsata tabi olmayan bir alanda yapılmış olsa dahi dava konusu yapı hakkında fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü ve muhtarlık izninin bulunmadığı anlaşıldığından yapının hukuka aykırı inşa edildiğini kabul etmiştir.(Danıştay 14.Dairesi 19.09.2018 tarihli; E:2015/9735 K:2018/5401)
Yapı ruhsatı muafiyetinden söz edilebilmesinin diğer bir şartı da yapının köy yerleşik alanında veya civarında bulunması gerektiğidir. Köy yerleşik alanının tespiti yetkili makam (valilik) tarafından yapılmadığı takdirde inşa edilen yapının da ruhsat muafiyetinden faydalanacağının söylemek mümkğn değildir. İmar Kanunu madde 27'de yer alan ruhsat muafiyetinden faydanlamak için mutlak suertte köy yerleşim alanın valilik tarafından tespit edilmiş olması ve yapının da bu tespit edilen yer sınırları içind yapılmış olması gerekmektedir. (Danıştay 14. Dairesi T: 16.09.2015 E:2015/3805 K:2015/6525)
Özetle köy yerleşik alanlarında yapılacak konut ve basit hayvancılık faaliyetlerinin yürütüleceği yapılar için yapı ruhsatının varlığı aranmamaktadır. Ruhsatın dışında yukarıda belirtilidği üzere bir takım izinlerin alınması ise elzemdir. Bu sebeple yazımızın konusunu oluşturan yapı tatil zaptının ''ruhsatsız yapı'' gerekçesi ile tutulması bu tür yapılar açısından hukuka aykırı olacaktır. Yapı tatil zaptının; muhtar izninin alınmadan inşa edildiği veya fen ve genel sağlık kurallarına aykırı olduğundan bahisle tanzim edilmesinin önünde ise bir engel bulunmamaktadır.
2-)Basit Nitelikteki Tamirat ve Tadilatlar
İmar Kanunu madde 21'e göre yapının taşıyıcı unsurunu etkilemeyen, yapının inşaat alanını artırmayan veya azaltmayan inşai faaliyetlerin basit nitelikte tamirat ve tadilat kapsamında olduğu ve bu nitelikteki yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunluluğu bulunmadığı kabul edilmektedir.
İmar mevzauatında ruhsatlı bir yapıda yapılacak değişiklikler için yeniden ruhsat alınması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Ancak yukarıda da belirtildiği üzere yapılacak olan değişiklik basit bir tadilat işi ise bu durumda bireyler ruhsat muafiyetinden faydalanabilir.
Nelerin basit tadilat kapsamında kaldığı nelerin ruhsata tabi tadilat kapsamında kaldığı konusunda ise Danıştay kararları bize yol göstermektedir. Buna Danıştay istikrarlı bir biçimde yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen, yapının inşaat alanını attırmayan/azaltmayan, bağımsız bölüm sayısını arttırmyan ve genel olarak özelliği yapının bakımı kapsamında olup yapının temizlik ve güzelliği için yapılan esaslı nitelikte olmayan inşai faaliyetlerin ruhsata tabi olmadığına hükmetmiştir.
Özel olarak değinilmesi gereken bir konu ise ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan balkonların kapatılması halinde ruhsat başvurusu yapılması gerekli olup olmadığıdır.
“ Balkonların kapatılmasının balkonun gömme balkon ya da çıkma balkon olma durumlarına göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Gömme balkonların kapatılması sonucu, kapalı alan oluşarak kullanım alanında bir artışın ve buna bağlı olarak çekme mesafelerinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilememesi koşuluyla, cephe görümünde meydana gelen değişikliğin ise yukarıda anılan Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca ruhsat gerektirmediği sonucuna ulaşılmaktadır. Açık çıkma niteliğindeki balkonun kapatılması durumunda ise bu nitelikteki bir imalat ile binanın kullanım alanında artış meydana geldiğinden, yapının ruhsat ve eki mimari projesine aykırı düşecek olan bu imalatın ancak tadilat ruhsatı ile yapılabileceğinin kabulü gerekmektedir.” (Danıştay 14. Dairesi, 19.04.2018 tarihli; E:2015/6674 K:2018/2917)
Buna göre bireyler balkonlarını kapatırken öncelikle balkonun çıkma balkon mu gömme balkon mu olduğunu değerlendirmesi gerekmektedir. Balkon'un gömme balkon olması durumunda yapılacak olan tadilat kullanım alanında bir artışa neden olmayacaktır. Ancak balkon kapama işlemi yapılırken de, taşıyıcı unsurlara etki etmemesi ve yapının cephe görünümünde esaslı bir değişikliğe sebebiyet vermemesi gerekmektedir.
Çıkma balkonların kapatılması durumunda ise kullanım alanında bir artış meydana geldiğinnden bahisle, çıkma balkonu kapatmak isteyen kişilerin ruhsat başvurusunda bulunması gerekmektedir.
Aynı şekilde evlerin örneğin çatı katında inşa edilecek pergola, sundurma ve benzerlerinin yapımının ruhsat gerektirmediği, ancak bu nitelikteki imalatların ruhsat gerektirmemesi için; genel olarak İmar mevzuatında tanımlanan yapı tanımı kapsamında inşa edilmemesi, kapalı alan oluşturmaması, güneş ve ımı kapsamında inşa edilmemesi, kapalı alan oluşturmaması, güneş ve yağmurdan korunma amacına yönelik olarak ve taşıyıcı unsuru etkilemeyecek şekilde inşa edilmesi, çekme mesafelerine tecavüz etmemesi, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması durumunda ruhsat gerektirmediğini çeşitli yargı kararlarında görmekteyiz.
Bu sebeple basit tadilat aşamasında kalan inşai işlemlerin ruhsata tabi olmadığını belirttikten sonra bu tür işlmeler hakkında ruhsata aykırı olduğundan bahisle yapı tatil zaptının düzenlenmesi de hukuka aykırı olacaktır.
3-) Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Bazı Yapılar
Bazı kamu kurumlarına ait yapıların inşai faaliyetleri de İmar Kanunu madde 44'e göre ruhsata tabi değildir. Ancak kamunun inşa edeceği tüm yapılar bu muafiyet kapsamında değildir. Ayrıca bütün kamu kurumları da bu istisanadan fayadalanamamaktadır.
Kamuya ait yapının imar ruhsatı muafiyetinden faydalanabilmesi için öncelikle yapının kamuya ait bir taşınmaz üzerinde inşa edilmesi gerekmektedir. Kamuya ait olmayan, özel hukuka tabi gerçek ve tüzel kişilerin taşınmazları üzerine inşa edilecek yapılar bu muafiyetten faydalanamaz.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Madde 56/5 'e göre “Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan; karayolu, demiryolu, liman, yat limanı ve benzeri ulaşım tesisleri, bunların tamamlayıcı niteliğindeki trafik ve seyir kuleleri, çekek yeri, iskele, açık ve kapalı barınak, tersane, tamir ve bakım istasyonları, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santrali, rüzgâr ve güneş enerji santrali, sulama ve su taşıma hatları, su dolum tesisleri, arıtma tesisleri, katı atık depolama ve transfer tesisleri ile atık ayrıştırma tesisleri, her tür ve nitelikteki enerji, haberleşme ve iletişim istasyonları ve nakil hatları, doğal gaz ve benzeri boru hatları, silo, dolum istasyonları, rafineri gibi enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma, iletişim ve diğer altyapı hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol ve güvenlik üniteleri, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar, bu işleri yapmak üzere geçici olarak kurulan beton ve asfalt santralleri, yapı ruhsatına tabi değildir.
İlgili düzenlemede de görüleceği üzere muafiyet; bütün kamu kurumlarının bütün alanlarda yapacağı tüm inşai faaliyetleri kapsamamaktadır. Kamuya ait taşınamzlar üzerinde belirli hizmetlerin görülmesini sağlayacak yapılar ruhsat muafiyetine tabi tutulmuştur.
HUKUKA AYKIRI YAPI TÜRLERİ
Hukuka uygun bir yapıdan bahsedebilmemiz için, yapının tüm safhalarında başta İmar Kanunu olmak üzere imar mevzuatına uygun olarak inşai faaliyetlerin gerçekleştirilmesi gerekir. Aksi halde yapının hukuka aykırı yapı olacağından çeşitli idari yaptırımlara konu olabicektir. Yapının hukuka aykırılık halleri sitemizde ayrıntılı olarak irdelenmiş ve çeşitli Danıştay kararları ile örneklendirilmiştir.
Yazımızda idarenin hukuka aykırı bir yapının tespitini sağladığı takdirde düzenleyeceği yapı tatil zaptının hukuki niteliği ve yapı tatil zaptı ile karşılaşan bireylerin neler yapması gerekeceği üzerinde durulacağı için burada yalnızca hukuka aykırılık hallerini başlıklar altında saymakla yetineceğiz. Dilerseniz '' Hukuka Aykırı Yapılar Nelerdir?'' adlı yazımızı okuyabilirsiz. Buna göre hukuka aykırı yapı türler şuınlardır;
- Ruhsatsız Yapılar
- Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar
- Fen, Sağlık, Şehircilik, Estetik ve Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar
- Taban Alanı Esaslarına Aykırı Yapılar
- Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar
- Kat Düzenine Aykırı Yapılar
- Komşu Mesafelerine Aykırı Yapılar
- Bina Derinliği Esasına Aykırı Yapılar
- İmar Planlarında Yer Alan Bölgeleme Esaslarına Aykırı Yapılar
- Taşkın Yapılar
- Başkasının Arsa veya Arazisine Yapılan Yapılar
- Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
Özetlemek gerekirse ruhsat alınmaksızın inşasına başlanılan yapılar, ruhsata alınmasına karşın ruhsata uygun inşa edilmeyen yapılar, imar mevzauatına aykırı şekilde yapılan sonraki tarihli tadilatlar/değişiklikler, yapının inşa edildiği alanda bir takım kamu hukuku sınırlamalarının (sit alanı içinde olması) bulunuyor olması , yapının başkasının taşınamazı üzerinde inşa edilmesi gibi onlarca sebep yapıyı hukuka aykırı hale getirebilir
İdare tarafından çeşitli sebeplerle yapının hukuka aykırı olduğunun öğrenilmesi durumunda idareye bağlı teknik ve fen elemanları tarafından yapının bulunduğu yerde ayrınıtılı tespitler yaparak bir yapı tatil zaptı diğer bir deyişle yapı tatil tutatanağı düzenlenir. Yapı tatil zaptı imar mevzuatına aykırılıkları tespit eden ve aykırılıkların giderilmemesi halinde hükmedilecek imar para cezasına dayanak teşkil eden bir idari işlemdir.
YAPI TATİL ZAPTI NEDİR?
İmar Kanunu ve diğer imar mevzuatına aykırılığı tespit edilen yapılar hakkında idarenin fen elemanları tarafından yapının durumunu tespit eden ve imar mevzuatına aykırılık unsurlarının yer verildiği bir tutanaktır. Yapı tatil zaptının düzenlenmesi ile birlikte devam ediyorsa inaşi faaliyetler durdurulur ve yapı mühürlenir. Fen elemanları tarafından düzenlenen yapı tatil zaptı muhatap hazır bulunuyorsa muhataba da imzalatılır. Ancak düzenlenen yapı tatil zaptının hukuka aykırı olan yapıya asılması ile birlikte tebliğ edilmiş sayılır. Bu sebeple tebliğ ile başlayan süreler de işlemeye başlamış olur. Özellikle hukuka aykırılığın giderilmesi için muhataba tanınan en fazla bir aylık süre yapı tatil zaptının asılması ile birlikte başlamış olur. Diğer taraftan idare mahkemesinde açılacak iptal davası içinde altmış günlük süre başlamış olur.
Yapı tatil zaptı bir durum tespitidir. Yapı tatil zaptında yer alan kayıtlar ileride idare tarafından tesis edilecek yaptırımların dayanağının oluşturmaktadır.
Yapı tatil zaptının asılması ile birlikte yapı mühürlenir. Artık burada inşai faaliyetlere devam edilemez. İnşai faaliyetlere devam edildiği takdirde TCK madde 203 uyarınca mühür bozma suçu da gerçekleşmiş olacaktır.
Yapı Tatil Zaptını Kim Düzenler?
Yapı tatil zaptının idareye bağlı olarak çalışan uzman fen elemanlarınca düzenlenmesi gerektiği çeşitli Danıştay kararlarında görülmektedir.
“Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı hakkında kanunda öngörülen yaptırımların uygulanabilmesi için, ihtilaf konusu imalatın durumunun ilgili fen elemanları tarafından açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde saptanarak tespit edilmesi, yapıyla ilgili tespitlerin ve imzaların bulunduğu tutanağın düzenlendiği sırada yapı sahibinin de hazır bulunması halinde imzalatılması, yapı sahibi bulunamamış ise tutanağın yapı yerine asılması, bu hususa da tutanakta yer verilmesi, tutanağın bir örneğinin muhtara bırakılması, ayrıca yapının uygun hale getirilmesi amacıyla yasa da öngörülen sürenin verilmesi bu sürenin geçmesinden sonra mevzuata aykırılığın devam ettiğinin tespit edilmesi halinde yıkım işlemi tesis edilebileceği belirtilmiştir (Danıştay 14. Daire, E. 2015/9493, K. 2016/769)
Usule Uygun Yapı Tatil Zaptı Nasıl Olmalıdır ?
- İdarenin görevli fen elemanları herhangi bir şekilde hukuka aykırı bir yapının varlığından haberdar olabilirler. Genel olarak komşuların hukuka aykırı yapının varlığını idareye bildirmesi (!) üzerine başlasa da, İmar para cezası adlı yazımızda görüleceği üzere hukuka aykırılığın bildirilmesi ile yükümlü olan kişiler de durumu bildirebilirler.
- İdareye bağlı fen elemanları yapı tatil zaptında hukuka aykırı olan yapının boyutu, ebatı, cinsi ve hukuka aykırılık teşkil eden yönün somut ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir. Yapının cinsi, aykırılığın nelerden ibaret olduğu herhangi bir tereddüte mahal vermeyecek şekilde yapı tatil zaptında gösterilmesi gerekmektedir.
Davalı idare elemanlarınca düzenlenen yapı tatil tutanağı ile dava konusu taşınmazda yapı ruhsatı ve eklerine aykırı olarak inşaat yapıldığı belirlenmiş ise de, yapı tatil zaptında, söz konusu aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak belirlenmediği; yapı tatil tutanağı veya ekinde, bu hususta herhangi bir açıklama ya da krokinin bulunmaması nedeniyle söz konusu tutanağın 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi hükmünde belirtilen ‘Yapı Tatil Tutanağı’nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı sonucuna varmıştır. (Danıştay 14. Dairesinin 26.12.2018 tarihli; E. 2017/4461, K. 2018/8139 )
- Yapı tatil zaptında aykırılığın tespitinin yanında imar para cezasına dayanak oluşturacak - yapının cinsi, boyutu, hangi hukuka aykırılık unsurunun bulunduğu- gibi hususlara da yer verilir. İmar para cezası adlı yazımızda da görüleceği üzere para cezasının miktarı yapı tatil zaptındaki bu tespitler üzerinden hesaplanmaktadır. Uygulamada fen elemanlarının yapı tatil zaptına imara aykırı yapıya dair çekilen fotoğrafları da eklediklerini görmekteyiz.
- Usulüne uygun bir yapı tatil zaptından bahsedebilmemiz için İmar Kanun’unun 32. maddesine göre muhataba 30 günden fazla olmamak üzere süre verildiğinin ve bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde yıkım kararı alınacağının belirtilmesi gerekir. Ancak 7153 sayılı Çevre Kanunu Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 15.maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunun 32.maddesine eklenen fıkra ile idare ; hukuka aykırı yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği tespit ederse yapının ruhsatı iptal edilir.
- Yapı tatil zaptında belirlenen hukuka aykırı durumunun tanınan süre içinde giderilmemesi halinde taşınmazın bulunduğu yer Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verilmektedir.. İdare tarafından alınan bu yıkım kararına da dayanak yine yapı tatil zaptı olmaktadır.
İdare mahkemeleri önüne gelen uyuşmazlıklarda yapının cinsinin yanlış tespit edildiği, ruhsata tabi olup olmadığının yanlış değerlendirdiği, hukuka aykırılıktan etkilen alanın yüzölçümünün doğru ölçülmediği, farklı kişilerin mülkiyetinde bulunması halinde malik sayısınca yapı tatil zaptının düzenlenmediği, yapı tatil zaptının yapıya asılmadığı , bir aylık sürenin muhataba tanınmadığı gibi sebeplerle yapı tatil zaptını ve diğer idari yaptırımların iptaline karar vermektedir.
Yapı Tatil Zaptını Tek Başına Dava Konusu Edilebilir Mi?
Bu soruya evet şeklinde cevap verebiliriz. İdari işlemin/eylemin dava konusu yapılması için kesin ve yürütülebilir olması gerekmektedir. Danıştay eski tarihli, kararlarında yapı tatil zaptının tek başına dava konusu yapılamayacağı yönünde kararlar vermiş olsa da Danıştay 6. Dairesi'nin , 16.11.2005, E:2005/1641, K:2005/5523: künyeli kararında açıkça yapı tatil zaptının tek başına bir davanın konusunu oluşturabileceğini hüküm altına alınmıştır.
Ancak uygulamada yapı tatil zaptı ve yapı tatil zaptına dayanılarak belediye encümeni tarafından tesis edilen diğer idari yaptırımlar ile birlikte dava konusu yapılmaktadır.
Yapı Tatil Zaptına Karşı Dava Açma Süresi
2577 sayılı İYUK, m. 7/1 ; Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.
İmar Kanunu madde 32/2 ; Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
Sayılan bu düzenlemelerin ; yapı tatil zaptının yetkili fen elemanlarınca düzenlenip yapıya asılması ile birlikte dava açma süresinin başlayacağını gösterdiğini altını çizmek gerekir. Nitekim her ne kadar İmar Kanunu madde 32 'de yapı tatil zaptının tebliği hususunda bir nüsahanın muhtara da bırakılması öngörülmüş olsa da, yapı tatil zaptının yapıya asılması ile birlikte dava açma süresi başlamaktadır.
Danıştay 14. Dairesinin 13.03.2019 tarihli; E:2018/5736 K:2019/1948 sayılı kararında yapı tatil zaptının bir örneğinin muhtara bırakılmaması sebebi ile işlemi sakatlamayacağını dair karar verdiğini görmekteyiz.
Yapı Tatil Zaptı'nın İptali Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
2577 sayılı İYUK madde 34; '' İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.'' açık hükmüne göre yapı tatil zaptının iptali, yapı tatil zaptından doğan imar para cezası , yapı ruhsatının iptali, yıkım gibi idari işlemlere karşı taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi görevli ve yetkilidir.
