Ortaklığın giderilmesi davası eski adıyla izale-i şüyu davası; birlikte mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava neticesinde birden çok malik, birlikte sahip oldukları mülkiyet hakkını sona erdirerek ferdi mülkiyete geçerler. Ülkemizde mirasın paylaşılması hususunda kardeşler arasında çok sık ihtilaflar çıktığı gerçeği göz önüne alındığında kanundan doğan birlikte mülkiyet çeşidi olan miras ortaklığı , ortaklığın giderilmesi davası ile çözüme kavuşmaktadır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası; bu sebeple de adliye kapısından girmemiş vatandaşların dahi karşılaşacağı bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Yazımızda öncelikle mülkiyet türleri, mülkiyet türlerinin kaynağı, paylı ve birlikte mülkiyetin sona erme halleri hakkında tanımlamalar yapılacak, akabinde ortaklığın giderillmesi (izale-i şuyu) davası hakkında bilgi verilecektir.
1. MÜLKİYET TÜRLERİ
Mülkiyeti türlerini sınıflandırırken; mal veya eşya üzerinde hakka sahip olan kişi sayısına bağlı olarak bir ayrıma gidildiğinde ikili bir ayrıma gitmek mümkündür. Bunlar ferdi mülkiyet ve birlikte mülkiyettir.
Tek kişi mülkiyeti, diğer adıyla ferdi mülkiyet, bir mal üzerinde bulunan mülkiyet hakkının yalnızca tek bir kişiye ait olmasını ifade eder. Yani tek malik vardır. Bu malik gerçek veya tüzel kişiliğe sahip olmasını ifade eder.
Birlikte mülkiyet diğer bir değişle toplu mülkiyet, birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde aynı anda birlikte mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu mülkiyet türünde mülkiyet hakkına aynı anda birden fazla kişi sahiptir. Birlikte mülkiyet ise kendi arasında elbirliği ile mülkiyet, paylı mülkiyet ve kat mülkiyeti olarak üçlü bir ayrıma daha gider.
1.1.Elbirliği Mülkiyeti; birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olması durumunun bir çeşidi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu mülkiyet türünün diğer adı ise iştirak halinde mülkiyettir. Türk hukukunda TMK 701 maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
TMK madde 701; Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Kanun ya da kanunda öngörülen sözleşmeler gereğince oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Bu mülkiyet türünde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamında ortaklar hak sahibidir. Elbirliği mülkiyeti kanun maddesinde de görüleceği üzere kanundan veya kanunun öngördüğü sözleşmeler ile doğabilir. Karşımıza çıkan elbirliği mülkiyet türllerine bakacak olursak
- Miras Ortaklığı
- Adi Şirket
- Genel Mal ortaklığı
- Aile Malları Ortaklığı olarak karşımıza çıkmaktadır.
Uygulamada ise en çok karşımıza çıkan birlikte mülkiyet sebebi miras ortaklığın doğan elbirliği ile mülkiyet halidir. Buna göre birden fazla mirasçı bulunması durumunda, mirasın geçmesiyle beraber paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık oluşur. Mirasçılar terekeye elbirliği ile sahip olurlar ve sözleşme ya da kanundan doğan temsil veya yönetim yetkisi saklı olmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde beraber tasarruf ederler.
Adi ortaklılarda da aynı şekilde elbirliği ile mülkiyet olduğun, adi ortaklığın bir tüzel kişiliğinin olmadığını, bir tescil zorunluluğunun bulunmadığını, bununla beraber ortaklık mallarında ortakların elbirliği malik olduğunun altını çizmekte fayda olacağı kanaatindeyiz.
1.2.Paylı Mülkiyet ise birden fazla kişinin, bir şey üzerinde maddi olarak bölünmemiş olmakla birlikte belirli paylarla sahip oldukları, payların serbestçe belirlenebileceği ancak belirlenmediği durumda eşit sayılacağı, paydaşların tümünün kendi payları bakımından bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yükümlülüklere sahip olduğu ve payların devir, rehin ve alacaklılarca haczedilebilir olduğu mülkiyet çeşididir.
2. BİRLİKTE MÜLKİYETİN SONA ERMESİ
Paylı mülkiyet bir sözleşmeden doğabileceği gibi idari işlem veya mahkeme kararı ile de kurulabilir hatta iki arazinin sınırlıkları söz konusu olduğunda kanundan da doğduğunu söylemek mümkün olacaktır.
Elbirliği mülkiyetinde malın kamulaştırılması, yok olması, devri veya paylı mülkiyete geçilmesi hallerinde birlikte mülkiyet sona ermektedir.
Paylı mülkiyete tabi bir mal da kamulaştırılabilir, yok olabilir, satılabilir veya cebri icra yoluyla da birlikte mülkiyet sonlanabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ortaklar, paylı mülkiyette paydaşlar rızai bir sözleşme yaparak taşınır veya taşınmazların paylaşılması konusunda anlaşma sağlayabilir. Buna rıza taksim denir. Burada ortaklar veya paydaşlar -gerekli şekil kurallarına uyarak – birlikte mülkiyeti sonlandırıp, ferdi mülkiyetlerine kavuşabilirler. Rıza-i taksim denilen bu paylaşıma verilecek en iyi ve en yaygın örnek miras paylaşım sözleşmesidir.
Ancak ortakların veya paydaşların malın paylaşımı konusunda anlaşmazlığa düşmeleri veya malı/malları paylaşamaması halinde ezcümle rıza-i taksimi sağlanaması halinde ortaklardan biri mahkeme kararı ile ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Özetle yazımızın konusunu oluşturan ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet türlerinden birlikte mülkiyetin elbirliği ve paylı mülkiyet alt başlıklarına ilişkindir. Buna göre genel bir tanım yapmak gerekirse ; taşınır veya taşınmaz üzerinde birlikte mülkiyet çeşitlerinden olan paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetin mevcut olması durumunda ortaklar arasında paydaşlığa son verilmesi ile kişisel mülkiyet tesis edilmesini sağlamaya yönelik dava türüdür.
3. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Paylı mülkiyette paydaşlar paylı mülkiyeti sona erdirmek için elbirliği mülkiyetinde ortaklar ortaklığı sona erdirmek ve fiilen de malı paylaşmaya karar verdiklerinde bunu iki şekilde yapabilirler. Tüm paydaşlar oybirliği ile anlaşıp malı paylaşırlarsa rızai paylaşma söz konusu olur. Ancak anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan en az birinin dava açması yoluyla da paylaşma gerçekleşecektir. İşte rıza-i taksimin sağlanamadığı bu sebeple de ortaklardan birinin diğer ortakları hasım göstererek ikame ettiği davaya ortaklığın giderilmesi davası denir.
Ortaklığın giderilmesi davası, çok taraflı ve davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava çeşididir. Çift taraflı bir dava olması sebebi ile davada davalıların aynı zamanda davacı, davacıların ise aynı zamanda davalı olmalarını ifade eder. Bu niteliği gereği davacı feragat dahi etse, davalılar davaya devam etmek isterlerse, dava feragat nedeniyle reddedilmez, devam olunur.
Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağı ise Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 698 vd. maddelerinde bulur Buna göre;
Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz
Madde 699-Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.
Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Kanuni düzenlemeden de görüleceği üzere paydaş veya ortaklardan birinin ikame edeceği bir dava ile ferdi mülkiyete geçilmeyi amaçlanmaktadır. Ancak kanun metninden de anlaşılacağı üzere ortaklığın giderilmesinin açılamayacğı bazı durumlar vardır.
4. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ AÇILAMAYACAĞI HALLER
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu davası) her zaman açılabilen bir dava olmasının yanında kanun metninden ve dürüstlük kuralı çerçevesinde açılamayacağı bazı durumlar vardır. Buna göre;
- Dava Konusu Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmesi Hali: Örneğin aile konutu şerhinin bulunduğu durumlarda malın belli bir amaca özgülendiği kabul edildiği, bu sebeple de tapuda bulunan aile konutu şerhinin terkin edilmeden ortaklığın gideirlmesi davası açılması mümkün değildir. Başka bir örnek vermek gerekirse iki taşınmazın sınırını oluşturan çit, duvar, parmaklık, sıralı ağaçlar, ortak avlu, koridor gibi şeyler sürekli bir amaca özgülenmiştir.
- Paylaşma Talebinin Uygun Olmayan Zamanda Yapılması Hali; Uygun olmayan zaman ile belirtilmek istenen, olağanüstü sebeplerden dolayı paylaşmanın paydaşları zarara uğratacağı bir zamandır. Paylaşılması istenen malda ortak mülkiyetin sonlanması halinde malın değeri önemli ölçüde düşecek ve davalı paydaşlar bundan büyük oranda zarar görecekler ise davanın TMK madde 2 ‘ye göre reddi gerekecektir.
- Sözleşme İle Sınırlandırma Hali; Paydaşlar kendi aralarında yapacakları sözleşme ile ortak mülkiyetin sonlandırmasını sözleşme ile engelleyebilirler. İdame-i şuyu olarak adlandırılan bu sözleşme ancak tüm ortak/paydaşların oybirliği ile yapılabilir ve bu mal taşınmaz ise yapılacak sözleşmenin resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesini engelleyen bu tür sözleşmeler ise en fazla on yıllık süre için akdedilebilir olduğunu önemle belirtmek gerekir.
Yazımızda şimdiye kadar mülkiyet hakkının özel görünüş biçimi olan birlikte mülkiyet türleri, birlikte mülkiyet türlerinin ortaya çıkış şekilleri diğer izale-i şuyu davası ile ne amaçlandığı, izale-i şuyu davasının açılamayacağı haller anlatılmıştır. Yazımızın bundan sonraki kısmında ortaklar veya paydaşlar arasında rıza-i paylaşımın yapılmadığı takdirde kaza-i paylaşımın amaçlandığı -dava yolu ile ortaklığın sonlandırılması- izale-i şuyu davasının seyri hakkında bilgi verilecektir.
5. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NASIL GÖRÜLÜR?
Paylı mülkiyette paydaşlar elbirliği mülkiyetinde ortaklardan biri birlikte mülkiyet halinin sonlandırılmasını mahkemeden talep edebilir. Yukarıda saydığımız talep edilemeyecek hallerin var olması hali dışında bu dava her zaman açılabilir.
5.1. Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce ortak mülkiyet hakkına sahip olunan taşınır veya taşınmaza ait bilgilerin doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Tescile kayıtlı taşınırların tescil bilgisi, taşınmazların tapu bilgileri tespit edilir.
5.2. Ortaklığın giderilmesi davasında davacı; ortaklığın veya paydaşlığın sona ermesini talep eden kişidir. Gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de davacı sıfatına haiz olabilir. Davalı ise birlikte malik olunan taşınır veya taşınmaz malın diğer ortak veya paydaşlarıdır. Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir ortak açabileceği gibi birden fazla ortak/paydaş diğer ortak veya paydaşlara karşı açabilir. Örnek vermek gerekirse babalarından miras kalan bir adet apartman dairesinin (bağımsız bölüm) paylaşılması hususunda anlaşamayan kardeşlerden bir tanesi iki kardeşine karşı bu davayı açabileceği gibi iki kardeş ortak irade sergileyerek diğer kardeşe bu davayı açabilir.
Görüleceği gibi ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açıldığından ortak veya paydaşların hepsi davacı veya davalı olmak zorundadır. Aksi halde taraf teşkili sağlanamamaktadır. Ortaklardan birinin alacaklısı da ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak alacaklının ortaklığın giderilmesini istemesi çok spesifik bir konu olduğundan ‘’ Alacaklının Açtığı Ortaklığın Giderilmesi Davası’’ adlı yazımızda okuyabilirsiniz.
5.3. Bir ortak veya paydaş birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmazın tüm bilgilerini öğrendikten sonra, dava konusu edeceği taşınır/taşınmaz mal için arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmasını zorunlu hale getiren 7445 sayılı kanun 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Ancak bu madde 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girecektir. Yürürlüğe girdiği tarihten sonra arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası usulden reddedilecektir. Özetle 01.09.2023 tarihinden sonra ortaklığın davası açılmadan önce mutlak suretle zorunlu arabulucuya başvurulmalı, anlaşılmadığı takdirde izale-i şuyu davası ikame edilmeli, dava dilekçesine de anlaşamama tutanağı eklenmelidir.
5.4. Ortak veya paydaş dava konusu yapacağı taşınır/taşınmaz için arabulucuya başvurmuş, davayı açmak için yukarıda sıralanan sınırlamalar da olmadığı takdirde davasını diğer ortaklara karşı açabilir. Dava basit yargılama usulüne tabi olarak yürütülür.
5.5 Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir davadır. Çift taraflı bir dava olması sebebi ile davalı olan taraf dahi kendi taleplerini bu davada cevap dilekçesi ile sunabilir. Boşanma davaları sonucunda boşanma hükmü nasıl ki davacı veya davalı olsun her iki eşin medeni hali üzerinde etki yapıyorsa izale-i şuyu davası da ortakların malvarlığı üzerinde etki yapmaktadır. Diğer bir görünümü ise davacı davasından feragat etse dahi dava görülmeye devam eder.
5.6. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda; davanın esasına (idame-i şuyu anlaşmasının varlığı, aile konutunu şerhinin varlığı vb. ) veya usulüne(zorunluğu arabuluculuğa başvurulmaması vb. ) etki edecek bir eksiklik yok ise ortaklığın sonlandırılmasına karar verilecektir. Ancak burada önemli olan ortaklığın hangi şekilde sona ereceği hususudur. Buna göre ortaklık veya paydaşlık;
5.6.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi;
Mahkeme tarafından aynen taksim kararı verilebilmesi için öncelikle taksim edildiği takdirde malın değerinde ciddi bir azalma olmaması gerekir. Daha sonra ise aynen taksime elverişli olup olmadığı mahkeme tarafından araştırılır. Aynen paylaşmanın mümkün olduğu anlaşılırsa Teknik bilirkişilere taksim(ifraz) projesi düzenletilir. Bu projeye göre, taşınmazın bulunduğu yere göre belediyeden veya İl İdare Kurulu’ndan İmar Kanunu ve yönetmeliğine göre paylaşmanın mümkün olup olmadığı sorulur. Aksi cevap gelirse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Yargılama sırasında yapılan keşifte bedelin tespitinden önce dikkat edilen husus dava konusu edilen malın aynen taksime elverişli olup olmadığıdır. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez .Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun bulunması halinde onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği, bu konuda paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
5.6.2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın aynen taksim yolu ile sonlandırılmadığı durumda mahkeme ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verecektir. Yargılama devam ederken alınan bilirkişi raporu yol gösterici nitelikte olup, satış gerçekleşmeden önce de satış memurluğu tarafından da yeniden dava konusu malın kıymet takdiri yapılmaktadır.
Diğer önemli bir husus satışın açık veya paydaşlar arasında yapılıp yapılmamasıdır. Ortaklığın giderilmesi davalarında en önemli konulardan biri de satışın ortaklar/paydaşlar arasında yapılıp yapılmayacağıdır. Uzun süredir dava konusu tanışır/taşınmazdan faydalanan kişinin eşyanın maliki olmasını arzulaması gayet doğaldır.
Medeni Kanun hükümlerine göre, ortaklığın giderilmesi davalarında açık artırmanın (satışın) sadece hissedarlar arasında yapılması mümkündür. Ancak, Medeni Kanun’un 699/3. maddesine göre satışın paydaşlar arasında artırma ile yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlı tutulmuştur.
5.6.3. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi, aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesinin özel bir görünümüdür. Ancak dikkat edilmesi gereken birkaç husus bu noktada karşımıza çıkmaktadır. Taraflardan bir tanesi mutlak suretle kat mülkiyetinin kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmelidir. Aksi halde her ne kadar kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir anataşınmaz olsa dahi kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi mümkün olmayacaktır.
Diğer önemli bir husus ise dava konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurmaya elverişli olması gerekmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre her ortağa/paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi gerektiğidir ancak ortaklar kendi arasında anlaşarak bir bağımsız bölüm birden fazla paydaşa/ortağa da tahsis edilebilir. Taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri, farklılık varsa miktarı ve denkleştirme gerekip gerekmediği ile paydaşların pay durumlarına göre özgülenip özgülenemeyeceği konularına açıklık getirmek için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Burada bilirkişi raporları oldukça önemlidir. Bilirkişiler raporlarında özellikle denkleştirme konusunu ayrıntılarıyla açıklamalıdırlar.
Son olarak kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesini talep eden ortağın / paydaş Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’de sayılan evrakları da tamamlaması gerekmektedir.
5.7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bekletici Mesele Yapılan Durumlar.
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken ortaya çıkan veya dava tarihinden önce ortaya çıkan ve başka bir davanın konusunu oluşturan uyuşmazlıklar görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasına etki edeceğinden görülen davalar bekletici mesele yapılır veya ortaya çıkan yeni uyuşmazlıkların çözümlenmesi beklenir. Örnek vermek gerekirse ortaklığın giderilmesi davasına konu arsa üzerinde bulunan meyve ağaçları taşınmazın ayrılmaz parçası olduğundan dolayı, ağaçların sahibinin tespiti önemli olup buna göre de taşınmaz satış sonucu elde edilecek bedel üzerinde de etkisi olacağı kaçınılmazdır. Böyle bir iddianın varlığı halinde ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi ‘’Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası’’ açması için iddia sahibine süre vermekte, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası kesinleşmesi ile birlikte ortaklığın giderilmesi davası görülmeye devam edilir.
Ortak ve paydaşlar arasında ceninin bulunması halinde de, çocuğun doğumuna kadar dava bekletilmesi ve doğumundan sonra velisi veya vasisi vasıtasıyla davanın yürütülmesi gerekmektedir.
Dava konusu eşya üzerinde katılma/katkı payı alacağı davasının görülmesi halinde de ortaklığın giderilmesi davası katılma/katkı payı alacağı davasının kesinleşmesini bekleyecektir.
Dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası bulunması halinde bu davaların sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir. Bu nedenle, açılan tapu iptali ve tescil davaları bekletici mesele yapılmaktadır.
5.8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kanun Yolları
Ortaklığın giderilmesi davası 6100 sayılı HMK md. 362/1-b bendinde temyiz edilmeyen kararlar arasında; ‘’…özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar…’’ da sayılmaktadır. Yani HMK md. 4’de de ‘’Ortaklığın Giderilmesi Davası’’nın sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtildiği için bu dava neticesinde verilen karara karşı Bölge Adliye Mahkemesi’nden sonra başka bir mercii bulunmamaktadır. Özetle tezimize konu bu dava yönünden temyiz kanun yolu kapalıdır.
Özetle olağanüstü kanun yollarını bir kenara bırakırsak kararı tebliğ alan taraf HMK madde 345 uyarınca kararı istinaf edebilir. İstinaf neticeisnde Bölge Adliye Mahkemesi’nin vermiş olduğu karar kesin olup, verilen istinaf kararını temyiz etmek mümkün değildir.
Yazımızda buraya kadar birlikte malik olunan bir eşya üzerinde ferdi mülkiyet kurmak isteyen bir ortağın/paydaşın izlemesi gereken yol haritası çizilmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası istinaf aşaması ile kesinleştiğini de yukarıda belirtmiştik. Yazımızın bundan sonraki kısmında ise uygulamada sıklıkla rastlanıldığı üzere ortaklığın satış sureti ile giderilmesi kararının icrasının nasıl yapıldığı anlatılacaktır.
6. ORTAKLIĞIN SATIŞ SURETİ İLE GİDERİLMESİ ve SATIŞ USULÜ
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda, satış işlemleri İİK hükümlerine göre yapılır. Satışa ilişkin hükümler 2004 sayılı İİK md.106-137 arasında düzenlenmiştir. Tıpkı haczedilen bir malın satışında olduğu gibi satış memurluğu gerekli işlemleri yaparak dava konusu malın ihale ile satılmasını sağlar ve ihale sonucunda ele geçen paradan yargılama giderleri, satış giderleri ve diğer harç ve vergi kalemleri düşüldükten sonra paydaşların payları oranında , ortakların ortaklık payı(miras payı) oranında bildirilen banka hesaplarına yatırılır.
Ortaklığın satış sureti ile karar verilmesi satışın yapılması için yeterli değildir. Satışın gerçekleşmesi için ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Kararın kesinleşmesi üzerine dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi için kararı veren ilk derece mahkemesine talepte bulunulur. Talep üzerine karar satış memurluğuna gönderilir ve satış memuru satış hazırlıklarını yapar. Buna göre;
- Ortaklığın giderilmesi davası kesinleştikten sonra uyuşmazlığa bakan ilk derece mahkemesi tarafından bir satış memuru görevlendirilir. Satış memuru İİK madde 114 vd. maddeleri uyarınca satış işlemini gerçekleştirir.
- Taşınmazın satışı için görevlendirilen satış memuru taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne ve belediyeye müzekkere yazarak taşınmazın tapu bilgeri ve çap örneklerini dosya içine alır
- Satış memuru her ne kadar yargılama aşamasında kıymet takdiri yapılmış ise de bir daha kıymet takdiri yapılması için dosyayı bilirkişiye gönderir. Bilirkişi yapacağı yerinde keşif ve piyasa araştırması ile satışı yapılacak taşınmazın değerini belirler.
- Bilirkişi tarafından yapılan kıymet takdir raporu ilgililerin tümüne tebliğ edilir. Kıymet takdir raporuna karşı itiraz mümkün olup itiraz ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesine yapılır.
- Satış memuru, satış şartnamesini İİK.’nun 114-125-126 maddelerine uygun şekilde hazırlayıp ilan ettirir, satış ilanının gazete ile yapılmasında bir zorunluluk yoktur. Satış ilanının satış gününden en az 1 ay önce yapılması şarttır. Satış ilanının taşınmaz malın bütün paydaşlarına, ipotek ve haciz alacaklılarına, irtifak hakkı sahiplerine ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekmektedir.
- Satışın yapılması da İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Buna göre muhammen bedelin yüzde yirmi (%20) oranında bedeli veya bedele denk gelen teminat mektubunu satış dosyasına teminat olarak yatıran herkes ihaleye katılabilir. Eğer alacaklıların veya paydaşların hissesi tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazla ise teminat vermesine gerek yoktur.
- İhalede teklif verme işlemleri İİK madde 115 ve 129 uyarınca yapılır. Elektronik ortamda verilen teklifler üzerinden teklif başlatılır. En yüksek pey sürene dava satışı yapılan mal ihale edilir. İhalede en yüksek pey süren ile ikinci en yüksek pey süren ihale tutanağına adı yazılır. İhale bedelinin peşin ödenmesi esastır. Ancak satış memuru en yüksek pey sürene on günü geçmemek üzere bir süre verebilir.
- İhalede en yüksek pey süren kendisine tanınan süre zarfında ihale bedelini ödemez ise satış memuru ikinci en yüksek teklif verene verdiği teklif bedeli üzerinden satın alıp almayacağını sorar. İkinci en yüksek teklif verenin kabulü halinde kendisine yukarıda belirtildiği üzere süre verilir. En yüksek teklif ile ikinci en yüksek teklif arasındaki fark ise en yüksek teklif verenin yatırdığı teminattan mahsup edilir.
- Birinci ihale yahut ikinci ihalenin nihayete ermesinden sonra İİK madde 134/2’ye göre ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı kontrol edilir. ‘’İhalenin Feshi Davası’’ adlı yazımızı okumanızı tavsiye ederiz. Özetle ihaleye katılanlar, paydaşlar, ipotek ve haciz alacaklıları, irtifak hak sahipleri kanunda sayılı şartların gerçeklşemediği yanlış uygulandığını düşünüyorsa ortaklığın giderilmesi davasındaki ihale işlemini şikayet konusu yapabilirler. Buna göre ihalenin feshi davasında icra hukuk mahkemesi değil ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi yetkili ve görevlidir.
- Son olarak ihale bedelinin yatırılması ve ihalenin feshi davasının yedi günlük süre zarfında açılmadığını tespit eden satış memuru durumu tutanağa bağlar ve tapu müdürlüğüne satış konusu yapılan malın ihale alıcısı adına tescili için müzekkere yazar.
- Son olarak satış memurluğu dosyasına yatan para ise paydaşlara/ ortaklara paylaştırılır.
Görüldüğü üzere ortaklığın giderilmesi davası halk arasında çok sıklıkla görülen bir uyuşmazlık türü olsa dahi kendi içinde ayrıntısı bulunan ve titiz çalışma gerektiren bir dava türüdür. İzale-i şuyu davasının görülmesinde taleplerin yönetimi, yapılacak satışın ortaklar arasında yapılıp yapılamayacağı, dava henüz ikame edilmeden zorunlu arabuluculuk aşamasının tüketilmesi, dava konusu edilen taşınmazın / taşınırın satışı işlemlerinin ihalesi ve ihalenin takibi titizlikle takip edilmesi gereken usuli işlemler olup gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlaşmış bir avukattan hukuki destek alınarak takip edilmesinin faydalı olacağı kanaatindeyiz.
