GİRİŞ
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu madde 350/1'de kendine yer bulan ve kira ilişkisini dava yolu ile sonlandırma usullerinden biridir. Buna göre ilgili düzenleme, gerek işyeri gerek konut ihtiyacının varlığın ortaya koyan kiralayanın ikame edeceği tahliye davası ile kira ilişkisini sonlandırma imkanı tanımaktadır. İlgili düzenleme şu şekildedir;
TBK madde 350;Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
.
.
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kanun metninde de anlaşılacağı üzere ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmak için bazı şatların var olması gerekmektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI
Kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere kiralananın kiraya konu işyerine veya konuta ihtiyaç duyması gerekmektedir. Ancak bu ihtiyacın yargı kararlarında görüldüğü üzere samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir. Değinilmesi gereken diğer bir husus ihtiyaç yalnızca kiralayan kişiye ait olmasa da eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gerçek, samimi ve sürekli ihtiyacı olduğu takdirde kiraya veren tarafından bu dava açılabilir.
İhtiyaç sebebi ile tahliye davasında, malikin değil kiraya verenin ihtiyacının var olup olmadığı mahkemece araştırıldığı ve kanun metninde malikin bu davayı açması aranmadığı için şu yada bu sebeple kiralanan konut veya işyerinin idaresi ve semerelerinden yararlanma yetkisi kendisine bırakılan kişi malik olmasa dahi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle davası açmak için gerekli şartların sıralamak gerekirse;
1. Kiralayanın Kiralananı İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Ettirebilmesi İçin, İhtiyacın Samimi, Gerçek Ve Zorunlu Olması Gerekir
Uygulamada ve yargı kararlarında sıklıkla rastlanıldığı üzere kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının gerçek samimi ve sürekli olması gerekmektedir. Hatta bu ihtiyacın kararın kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekmektedir.
Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır. Nitekim Yargıtay vermiş olduğu kararlarda kiraya verenin kirada oturuyor olmasını başlı başına bir ihtiyaç sebebi olarak görmüştür.
Kiralayanın veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının doğmuş olması gerekmektedir. Gelecekte gerçekleşmesi muhtemel bir ihtiyaç için tahliye davası açıldığı takdirde davanın red ile sonuçlanmasını bekleyebiliriz.
Kiraya verenin birden fazla konutu/işyeri varsa ikamet ettiği konutu kiracıya teklif etmesi gerekmektedir. Aksi halde ihtiyacının samimi olmadığı sonucu ortaya çıkacaktır. Diğer taraftan kiraya verenin birden fazla kiracısının bulunduğu bir denklemde dava konusu yaptığı konuta duyduğu ihtiyacı rasyonel bir şekilde ortaya koyması gerekir. Örneğin tekerlikli sandalye ile hayatını idame ettiren kiraya verenin, apartmanın tamamındaki bağımsız bölümlerin maliki olduğu varsayımında giriş kattaki bağımsız bölümü dava konusu yapması ihtiyacın samimi ve rasyonel olduğunu göstermektedir.
Ülkemizde emlak piyasasındaki dikey yönlü fiyat artışı , kiraya verenler ile kiracılar arasında uyuşmazlık sayısında da dikey yönlü bir artışa sebep olmuştur. Kiraya verenler kira bedelinin rayiç bedele göre düşük kaldığı, kiracılar ise yeni bir kiralık konuta taşındığı takdirde gelirinin büyük kısmını sadece barınmaya vereceği endişesi ile kiracı olarak kullandıkları konutlardan taşınmamaktadır. Her ne kadar kira bedelinin emsallerine oranla düşük kalması bir tahliye sebebi olmasa da kiraya verenler şu ya da bu sebeple kiralanan konuta kendisinin veya bir yakınının ihtiyacının olduğunu beyan ederek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaktadır. Yargıtay'ın da kararlarında sıklıkla vurguladığı ve uygulamada ilk derece mahkemeleri de titiz bir şekilde kiraya verenin konut ihtiyacını irdelemektedir. Bu sebeple dava açmayı düşünen kiraya verenlerin ihtiyacının somutlaştırması gerekmekte olup, ihtiyacını açacağı davada ispatlaması gerekmektedir. Konunun ehemmiyeti ve uyuşmazlık sayısının çokluğu sebebi ile kiraya verenin ihtiyacını gösteren bazı durumları başlıklar altında sayarsak;
- Kiraya verenin kirada oturuyor olması
- Kiraya verenin sağlık sorunları (kiralanan konutun hastaneye yakın olması),
- Kiraya verenin oğlunun evlilik hazırlığında olması,
- Kiralananın , kiraya verenin işyerine yakın olması
- Kiralananın kiraya verenin çocuklarının okuluna yakın olması
- Kiralananın daha emniyetli bir bölgede olması,
- Kiralayanın oturduğu kendisine ait dairenin giderlerinin fazla olması ve ödeme güçlüğü içinde olması, kiracının oturduğu kiralananın daha ekonomik olması nedeniyle ihtiyacının olması,
- Kiralayanın yazlık ihtiyacı
- Kiralayanım kiralananı depo olarak kullanma ihtiyacı
- Kiralayanın oturduğu konutun kentsel dönüşüm sürecine girmesi
- Kiraya verenin tahliye tehdidi altında olması vb.
Sayılan bu örneklerin çoğaltılması mümkündür. Dikkat edilmesi gereken nokta ise yukarıda da bahsedildiği gibi ihtiyacın gerçek, zorunlu, samimi ve sürekli olmasıdır. Tüm bunların yanında genel ispat kuralı gereği kiraya veren ihtiyacını yürütülen davada somutlaştırması gerekmektedir. Örneğin çocuğunun evliliği sebebi ile tahliye talep eden davacının evlilik hazırlıklarına yönelik bir takım deliller sunmalıdır.(Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K). Yahut sağlık sorunları sebebi ile kiralanın tahliyesini talep eden davacının sağlık sorunları ve tedavi olacağı sağlık kuruluşunun bilgilerini net bir şekilde ortaya koyması gerekmektedir(Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.)
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını öncelikle kiraya veren açabilir. Yerleşik yargıtay uygulamalarına göre kiraya veren ile malikin farklı olması durumunda malik de dava ehliyetine sahiptir.
Paylı mülkiyete tabi konut/işyeri için açılacak davalarda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Çoğunluğun sağlanmaması halinde açılacak davada mahkeme pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması konusunda davacı tarafa süre verir, verilen süre içinde çoğunluk sağlanmaz ise davanın reddine karar verilir.
Elbirliği ile malik olunana ve uygulamada sıklıkla rastalanıldığı üzere ortakların her birinin rızası ile dava açılabilmektedir. Örneğin kiraya veren/malikin ölümü üzerinde kiralananın mülkiyeti bütün çocuklarına ait olduğu varsayımında; kardeşler küçük kardeşin üniversiteyi kazandığı ve babalarından kendilerine miras kalan konutun tahliyesi için hep birlikte veya yetkilendirecekleri bir kişi tarafından kiracıya karşı dava açması gerekmektedir. Miras ortaklıklarının elbirliği mülkiyetine tabi olduğu ve açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının da oybirliği ile açılması gerektiği unutulmamalıdır.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken dikkat edilmesi gereken diğer bir husus davanın hangi zaman diliminde açılması gerektiğidir. Kanun metninde ikili bir ayrıma gidilerek belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmakta iken, belirli süreli sözleşmelerde ihtarname şart aranmamaktadır. Buna göre;
Genel hükümlere tabi olarak akdedilmiş bir kira sözleşmesi olduğunun varsaydığımız bir uyuşmazlıkta TBK madde 327/ ''Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
'' hükmü gereğince kira sözleşmesi feshedilmediği takdirde artık belirsiz süreli sözleşme halini alır.
TBK madde 328 ise belirsiz süreli sözleşmelerin nasıl sonlanacağı konusunu açıklığa kavuşturmaktadır. Buna göre kira başlangıç tarihine altı (6) aylık sürelere ayrılır. Bölünen her altı ayın bitimine üç ay kala ise kiracıya fesih ihbarnamesini tebliğ ettirmek gerekmektedir. Dikkat edilmesi gereken husus fesih beyanın üç ay öncesinde düzenlenmesi veya postaya verilmesi değil muhataba tebliğ edilmiş olmasıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları gündeme geldiğinde ise genel hükümlerden farklı olarak kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Dikkat edileceği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği takdirde belirsiz süreli olmamakta yalnızca bir yıllık süre ile uzamaktadır. Bu sebeple de belirli süreli sözleşmelerde uygulanacak olan usuli işleme tabi olacaktır. TBK madde 350'de düzenlendiği üzere sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde davanın açılması gerekmetedir.
Süre ile alakalı olarak değinilmesi gereken son bir husus ise kira süresinin sonundan başlayan bir ay içinde dava açılmayıp kiracıya bu bir ay içinde dava açılacağının bildirilmesi halinde kiraya veren kira yılı içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Örnek vermek gerekirse 01.01.2022 tarihinde kira sözleşmesinin son günü olduğu, kiracının 16.12.2021 tarihine kadar sözleşmeyi feshettiğini kiraya verene bildirmediği ve sözleşmenin bir yıllık uzadığını varsayalım. Kiraya veren, konuta/işyerine ihtiyacı olduğuna dair davayı 01.02.2022 tarihine kadar açabilir veya 01.02.2022 tarihine kadar dava açacağını bildirerek 31.12.2022 gününün sonuna kadar herhangi bir tarihte ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilir.
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk
5 Eylül 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı kanunu 37. maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Anılan düzenlemeye göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarından önce arabuluculuğa başvurma zorunlu hale gelmiştir. Buna göre dava açma süresi içinde kiraya veren zorunlu arabuluculuğa başvurmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması halinde davası, dava şartı noksanlığı nedeniyle reddedilecektir.
5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
İhtiyaç Nedeni İle Tahliye davasında yetkili mahkeme dava konusu kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Av. ALPER ŞEREF GÜLER
