Ülkemizin ve dünyanın içinde bulunduğu ekonomik koşullar ve Türkiye’nin bir göç kuşağının üstünde olması sebebi ile özellikle metropollerde ve diğer şehirlerde konut ve işyeri fiyatlarının dikey nitelikli yükselişine sebep olmaktadır. Konut ve işyeri fiyatlarında yaşanan artış kira bedelleri üzerinde de etkili olduğunu her geçen gün yaşayarak görmekteyiz.
Kira ilişkilerinin düzenlediği mevzuata bakacak olursak genel manada kiracı lehine düzenlemelerin var olduğu göze çarpacaktır. Örneğin Türk Borçlar Kanunu madde 347’ de kira akdini sözleşme sonunda feshetme yetkisi yalnızca kiracıya tanınmıştır. Benzer şekilde dava yolu ile kira ilişkisinin sonlandırılması halleri sınırlı sayıda sayılmış ve sayılan hallerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği de hüküm altına alınmıştır. Tahliye taahhütnamesini ise kiracı lehine yapılan düzenlemelerin bir istisnası olarak değerlendirmek mümkündür.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi ; kaynağını Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’den alan ve kiracının kira süresinin bitiminde kiralananı kayıtsız şartsız olarak kiraya verene teslim edeceğini içeren irade beyanı olarak nitelendirmek mümkündür. Kiralayan tahliye taahhütnamesine dayanarak başka bir nedene dayanmadan , herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden kira sözleşmesini sonlandırabilir. Düzenleme alanı bulduğu ilgili kanun hükmüne bakacak olursak;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352/1;
‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’
Kanun ve içtihat makamı kararları uyarınca bir tanım yapmak gerekirse ; kira akdinin kiracı ile kiraya veren arasında başlaması ve kiralananın kiracıya kullanımına uygun halde teslim edilmesinden sonra kiracının kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini beyan ve taahhüt ettiği taahhütnameye “tahliye taahhütnamesi” denir
Tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği kanun hükmü ve yargısal içtihatlardan görüleceği üzere taahhütnamenin geçerliliği sıkı şekli şartlara bağlanmıştır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden bahsedilmemiz için bir takım şartların birlikte var olması gerekmektedir. Geçerlilik şartlarını barındırmayan bir taahhütname ile kiracının tahliyesini sağlamak mümkün olmayacaktır. Genel manada geçerlilik şartlarına bakacak olursak:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
- Tahliyenin yapılacağı tarihin belirtilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdünü kiracı veya yetkili temsilci vermiş olmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YAZILI OLMALI
Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 ‘de açıkça zikredildiği üzere tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Kanun hükmünden de görüleceği üzere başkaca bir şekil şartı aranmadığından adi yazılı tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması gerekmez. Noterlikçe düzenlemiş veya onaylanmış taahhütnameler girişilecek icra takipleri neticesinde kiracı tarafından yapılan itirazlara başvurulacak dava yollarında önemli olsa da adi yazılı tahliye taahhütnamesi ile gerek İcra ve İflas Kanunu madde 272 ile icra takibi gerekse de Türk Borçlar Kanunu madde 352 uyarınca tahliye davası açmak mümkündür.
TBK madde 14 uyarınca adi yazılı şekle tabi olan tahliye taahhüdünde , taahhüt edenin yani kiracının veya kiracıların imzasının olması yeterlidir ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi için zorunludur.
Barınma ihtiyacını karşılamak ve bir an önce bir konuta yerleşmeye çalışan kiracılara, mülk sahipleri tarafından tahliye tarihi ve düzenlenme tarihi boş olan hatta ileri giderek beyaza imza denilen boş kağıda imza atılması sağlanarak tahliye taahhütnameleri düzenlemektedir. İçtihat makamlarının kararlarında eğer kiracı bir tahliye taahhüdü imzaladığını biliyor ve buna rağmen tarih kısımları boş olan taahhütnameyi imzalıyor ise imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerlidir ve kiracı imzalanan tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuçlarına katlanması gerekmektedir. Ancak kiracının tahliye taahhütnamesi imzalama yönünde bir iradesi olmaksızın boş bir kağıda imza atması, imzalanan boş kağıdın bir tahliye taahhütnamesi olarak daha sonradan doldurulması ve kiracının taahhütnamenin irade dışında oluşturulduğunu kanıtlaması durumunda tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ KİRALANANIN TESLİMİNDEN SONRA VERİLMİŞ OLMALI
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olmasının ilk geçerlilik şartı olduğu ve bu zorunluluğun TBK madde 352/1 ‘den aldığını yukarıda izah etmiştik Aynı şekilde TBK madde 352/1 uyarınca tahliye taahhütnamesi kiralananın tam ve eksiksiz olarak kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması şartı ile geçerli olacaktır.
Kiracının, kira sözleşmesinin kurulması sırasında dezavantajlı konumda olduğunu ve gerçek bir irade beyanında bulunmayacağına yönelik Yargıtay kararları mevcuttur. Kira sözleşmelerinin eki niteliğinde olan tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Yargıtay konu ile alakalı 1944 tarihli içtihadı birleştirme kararında ‘’ ilk kira sözleşmesine konan tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olmadığı için batıldır’’ (İBK. 04.10.1944 gün, E.15-20, K.28) şeklinde yorumda bulunarak, sözleşme tarihinde verilmiş tahliye taahhütnamesinin serbest irade ürünü olmadığı için geçersiz kabul etmiştir. Kira sözleşmelerinde yer alan tahliyeye ilişkin kayıtlar ise evleviyetle geçersiz olduğunun altının çizmek gerekir.
TAHLİYENİN YAPILACAĞI TARİH BELİRTİLMİŞ OLMALIDIR
Kanun lafzı gereği kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmelidir. Kanunun emredici hükmüne göre tahliye taahhütnamesinin yazılı ve içeriğinde tahliye tarihine dair kayıt bulunması gerekmektedir. Örnek vermek gerekirse kiracının tahliye taahhütnamesinde ‘kiralanan mecuru kiralayanın talep ettiği tarihte tahliye edeceğim’ veya ‘ev sahibinin Azerbaycan’da yaşayan oğlunun Türkiye’ye geri dönmesi halinde … adresinden bulunan taşınmazı tahliye edeceğim’ şeklindeki taahhütler geçerli tahliye taahhütleri değildir. Ayrıca kanun hükmü uyarınca taahhütnameye dayalı olarak kiraya verenin icra dairesinden yahut genel mahkemeden tahliye talep edebilmesi için taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde takip başlatmış veya tahliye davası ikame etmiş olması gerekmektedir. Bu sebeple kiraya verenin harekete geçmesi gereken ve bir aylık hak düşürücü sürenin başlayacağı tarih belli ve belirlenebilir olması gerekmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜ KİRACI VEYA YETKİLİ TEMSİLCİ VERMİŞ OLMALIDIR
Tahliye taahhütnamesini yazılı olarak kiracı vermek zorundadır. Kiracı dışında kiracı tarafından vekil tayin eden kişi de tahliye taahhüdü verebilmesi mümkün iken aralarından vekalet ilişkisi kurulmamış kişiler tarafından belirli bir tarihte kiralananın tahliye edileceğini taahhüt verilmesi halinde geçerli bir tahliye taahhüdü olmayacaktır.
- Kiralanan yer aile konutu niteliği taşıyorsa, kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından yapılmış̧ olsa bile, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin de TMK m. 194/son gereği bu taahhüde rızası aranmalıdır. Türk Medeni Kanunu madde 194/son’un yanında Türk Borçlar Kanunu madde 349’da benzer bir düzenleme bulunmaktadır. İlgili kanun hükmü şu şekildedir: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Her iki kanun maddesi ve Yargıtay içtihatları beraber değerlendirildiğinde görüleceği üzere tahliye taahhüdünü veren kiracının eşinin rızası olmaksızın bir taahhüt vermesi halinde bahse konu tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır
- Kira ilişkisi birden fazla kişi ile kurulmuş olmasına karşın tahliye taahhüdünde tek bir kiracının bulunması durumunda da tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Kiracıların tümünün tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Örneğin üç üniversite öğrencisi ile kira sözleşmesi akdeden kiraya veren geçerli bir tahliye taahhütnamesi elde etmek istiyorsa verilecek olan taahhütnamede kiracının da imzalarının olması gerekmektedir.
Görüleceği üzere kiracı lehine düzenlemelerin yoğun olduğu kira sözleşmelerinde kiraya veren lehine getirilmiş ve kaynağının TBK madde 352/1’den alan tahliye taahhütnamesi uygulamada sıklıkla görülen ancak sıkı şekil şartlarına bağlı kiracı aleyhine borç doğuran bir irade beyanıdır. Yazımızın buraya kadar olan kısmında geçerli bir tahliye taahhütnamesi nasıl olur sorusunun cevaplamaya çalıştık. Peki elinde usulüne uygun bir şekilde tanzim edilmiş bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya verenin başvuracağı hukuki yollar nelerdir? Kiraya veren, kiralananın tahliyesini Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açacağı tahliye davası sağlayabileceği gibi görece daha kısa bir sürede elinde bulunan tahliye taahhütnamesi ve yazılı kira sözleşmesi ile kiracı aleyhine İİK madde 272 uyarınca icra takibi başlatabilir. Yazımızın bundan sonraki kısmında İİK madde 272-275 maddeleri uyarınca başlatılan ‘’Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebi İle Başlatılan İlamsız Tahliye’’ usulü anlatılacaktır.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebi İle Başlatılan İlamsız Tahliye
Kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi iki şekilde mümkündür Bunlardan ilki kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile ilamsız tahliye ikinci ise kira süresinin sona ermesi sebebi ile ilamsız tahliye usulüdür. Kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile ilamsız tahliye usulü, kiracının kira bedeli bedelini ödemediği/eksik ödediği taktirde başvurulan bir ilamsız icra yoludur. Konu ilgili yazımıza sitemizden ulaşabilirsiniz. Tahliye taahhütnamesini konu olan bu yazımızda ise kira süresinin sona ermesi sebebi başvurulan ilamsız tahliye usulü anlatılacaktır.
Kira Süresinin Bitmesi İle Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1. Maddesi uyarınca konut ve çatılı işyerleri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden onbeş gün önce kira sözleşmesini feshettiğini kiraya verene bildirmediği taktirde kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl süre ile uzamaktadır. Dikkat edilmesi gereken nokta belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bittiğini öne sürerek kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracıya aittir. TBK 347/1. Maddesinde açıkça kiraya verenin sözleşmenin süresinin bittiğini öne sürerek kira sözleşmesini feshedemeyeceği kayıt altına alınmıştır.
TBK 347/1. Maddesi; ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’
Görüldüğü üzere belirli süreli kira sözleşmesi akdeden taraflardan kiraya verenin sözleşmeyi kira süresinin bitmesini gerekçe göstererek feshetmesi mümkün değildir. Ancak uygulamada bu durumun iki ayrı istisnasına sıklıkla rastlamak mümkündür. Bunlar akdedilen kira sözleşmesinin bitiminden itibaren on yılın geçmiş olması ve kiraya verenin elinde usul ve yasaya uygun bir tahliye taahhütnamesinin bulunması halleridir
Günlük hayatta sıklıkla karşılaşıldığı üzere kiracılar ile ev/işyeri sahipleri arasında kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli olarak akdedilmektedir. Bir yılın sonunda ise kiracı sözleşmeyi bitim tarihinden en az onbeş gün önce feshetmez ise TBK 347/1. Maddesi uyarınca kira sözleşmesi aynı koşullar altında bir yıl daha uzamaktadır. Ancak kira bitim tarihinde kiracı konut yahut çatılı işyerini tahliye edeceğine yönelik yukarıda anlatılan şartları taşıyan bir taahhütname verdiği takdirde, kiraya veren elinde bulunan tahliye taahhütnamesi ile icra dairesinden veya sulh hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesini kira süresinin bitmesini gerekçe göstererek isteyebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ NASIL YAPILIR?
- YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN OLMASI ZORUNLUDUR
Kira sözleşmesinin sona ermesi sebebi ile ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ve (konut ve çatılı işyeri kiralarında) tahliye taahhütnamesinin bulunması gerekmektedir. Kira borcunun ödenmemesi sebebi ile başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde yazılı kira sözleşmesi aranmazken kira süresinin sona ermesi sebebi ile başlatılacak olan ilamsız tahliye usulünde kiraya verenin elinde mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesinin bulunması gerekmektedir. Önemli olan bir diğer husus; kiraya veren taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunması gerekmektedir. Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine veya genel yetkili mahkemelere başvurmaz ise elinde bulunan tahliye talebine dayanarak taşınmazın tahliyesini istemesi mümkün olmayacaktır. Bir aylık sürenin hak düşürücü süre olduğunun altını çizmek gerekir.
- TAHLİYE TALEBİ
Diğer ilamsız icra usullerinde olduğu gibi icra yoluna başvuran kişinin icra dairesinden bir talepte bulunması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesi ile başlatılacak olan ve bir alacağın tahsilinden öte sadece kiralanan taşınmazın tahliyesini amaçlayan bu takip türünde kiraya veren Örnek 1 takip talebini doldurur yahut sözlü beyanına istinaden icra memurunu tarafından doldurulur. Diğer ilamsız icra takiplerinde olduğu gibi tahliye talebini, yazılı kira sözleşmesini ve tahliye taahhütnamesini alan icra müdürü tahliye talebindeki bilgiler ışığında bir tahliye emri( Örnek 14) düzenleyerek kiracıya gönderir.
- TAHLİYE EMRİ
İcra müdürü tarafından yazılı kira sözleşmesinin kontrolü sağlandıktan sonra tahliyesi istenen kiracıya tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracıya –varsa- itirazlarını bildirmesi için yedi (7) günün olduğu, itirazda bulunmadığı takdirde ise onbeş (15) gün içinde zorla tahliye edileceği ihtar edilir.
İİK madde 272;
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
- İTİRAZ
Kendisine tahliye emri tebliğ edilen kiracının önünde iki yol vardır. Kiracı tebliğ tarihinden itibaren yedi (7) gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilir. Kiracı yedi (7) gün içinde itiraz etmez ise tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde konut veya çatılı işyerini teslim etmesi gerekmektedir. Kiracı itiraz etmemiş ve onbeş günün sonunda da kiralananı teslim etmemiş ise icra müdürlüğü tarafından zorla tahliyesi sağlanır.
Kiracını kendisine tebliğ olan tahliye emrine, tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde yapacağı itiraz ile takibi durdurabilir. Kiracının yapacağı itirazın ve taahhüdün niteliği kiraya verenin başvuracağı hukuki yolları belirlemede çok önemlidir. Örneğin kiraya verenin elinde adi yazılı tahliye taahhütnamesi ile noterlikçe tanzim edilmiş bir tahliye taahhütnamesinin bulunması açısından itiraza karşı başvurulacak hukuki yollarda farklılık gösterecektir. Başvurulacak hukuki yollarda kiraya vereni ikinci bir ayrıma kiracının yapmış olduğu itirazın niteliği götürecektir. Örneğin kiracı tahliye taahhütnamesinin altında bulunan imzayı açıkça inkar ettiği takdirde elinde adi yazılı bir taahhütname bulunan kiraya veren itirazın kaldırılması davasını ikame edemeyecektir.
Kiracının itirazı ile başlatılan takip durur. Kiraya veren taşınmazın tahliyesini ancak icra hukuk mahkemesinde açacağı itirazın kaldırılması davası veya sulh hukuk mahkemesinde açacağı itirazın iptali davası ile sağlayabilir. Yukarıda değinildiği üzere kiraya verenin elinde bulunan taahhüdün ve kiracı tarafından yapılan itirazın niteliği hangi davanın ikame edileceği hususunda bize yol gösterecektir.
SONUÇ
Türk Borçlar Kanunu madde 352’de düzenlenen, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulan tahliye taahhütnamesi ile kiraya verene kira süresinin bitmesine dayanarak kiralananın tahliyesini talep etme hakkı tanınmıştır. Tahliye taahhütnamesi sıkı şekil şartlarına bağlı olmakla birlikte muhteviyatı açısından bir takım zorunlu unsurları barındırması gerekmektedir. Adi yazılı bir tahliye taahhütnamesini elinde bulunduran kiraya veren taahhütnameye dayanarak icra dairesinden kiralananın tahliyesini talep edebileceği gibi genel mahkemelerde de tahliye davası açabilir. Kanun koyucu ilgili hükümde hak düşürücü süre öngörmüş ve tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde başvurmadığı takdirde elinde bulunan tahliye taahhütnamesini kullanamayacağını söylemiştir.
Yazımızın ikinci bölümünde ise sulh hukuk mahkemesinde ikame edilecek tahliye davası değil kira süresinin bitmesi sebebi ile başlatılan ilamsız tahliye usulü anlatıldı. İcra ve İflas Kanunu madde 272’de düzenlendiği üzere elinde tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren icra dairesinden bir ilama dayanmadan kiralananın tahliyesini talep edebilir. Tahliye talep eden/ kiraya veren icra dairesine bir tahliye talebi ile başvurur, icra dairesi talebe göre bir tahliye emri düzenler ve kiracıya tebliğini sağlar, tebliği alan kiracı itiraz eder yahut kiralananı tahliye eder şeklinde diğer ilamsız icra takiplerinde izlenen usul bu takip yolunda da geçerlidir. Kiracı kendisine tebliğ edilen tahliye emrine (Örnek 14) itiraz ederse kiraya veren itirazın kaldırılması davası yahut itirazın iptali davası açarak kiralanan taşınmazın tahliyesini sağlayabilir.
Av. Alper Şeref GÜLER
